Autora Blogs Par Finansēm Un Uzņēmējdarbību

11 Jautājumi pirms komercnomas parakstīšanas

No CAM noteikumiem līdz uzdevumiem, kas jums jāzina


Ir par vēlu veikt izmaiņas pēc tam, kad esat parakstījis biroju ēkas, mazumtirdzniecības telpas vai cita veida uzņēmuma komerciālo nomas līgumu un tinte ir izžuvusi. Tas ir ļoti svarīgi, lai jūs saprastu nomas noteikumus, kā tie ietekmēs jūs un ka jūs esat uzņēmies sarunas par labāko iespējamo darījumu, pirms jūs parakstāt uzņēmumu. Tas sākas ar darba zināšanām par terminiem, piemēram, "CAM" un šķīrējtiesas klauzulām.

Pajautājiet sev šos jautājumus, lai jūs esat pārliecināts, ka jūs zināt, ko jūs ieiet.

Vai esat izlasījis un sapratis visu nomu?

Jā, jums ir jālasa tā vārds, lai iegūtu vārdu. Tas varētu būt ļoti garš un ne pārāk interesants dokuments, bet jums noteikti ir jāzina, kas tas tajā ir.

Daudzi namīpašnieki izmanto "standarta" vai "katlu" nomu, kas ietver vispārīgus noteikumus, kas ir kopīgi vairumam nomu, tāpēc pārliecinieties, ka noteikumi ir iekļauti, ja esat sarunājies par kaut ko citu. Pārliecinieties, ka standarta valoda un īpašā valoda nav pretrunā viens otram.

Pat tad, ja saimnieks iznomātu nomas līgumu, neuzskatiet, ka viņai ir viss labi. Pārbaudiet sākuma datumu, beigu datumu, īres maksu, īres eskalācijas nosacījumus un citus īpašos noteikumus, par kuriem esat vienojies. Un pirmām kārtām, pārliecinieties, ka jūs zināt, kas jums ir jādara saskaņā ar nomas noteikumiem. Kas ir īpašniekam pienākums? Vai jūs varat izbeigt nomas līgumu?

Vai esat sarunājies par labāko piedāvājumu?

Tas ne vienmēr ir darīts tikai tāpēc, ka jums ir piešķirta noma parakstīšanai. Tas nenozīmē, ka ir beidzies jebkādas sarunu iespējas. Tas nenotiek, kamēr abas puses nav parakstījušas nomas līgumu.

Izveidojiet sarakstu ar visiem noteikumiem nav tāpat kā jūs lasāt nomas līgumu. Sūtiet sarakstu savam potenciālajam saimniekam. Jūs varētu būt pārsteigts, cik daudz viņa vēlas mainīt.

Vai saprotat CAM noteikumus?

Lielākā daļa nomu drīzāk lieto terminu "CAM", nevis precizē "kopējās telpas uzturēšanu". Jums ir jāpiešķir procentuālā daļa no CAM maksām, par kurām esat atbildīgs. Jūsu maksa ir atkarīga no izīrētās ēkas procentuālās daļas. Pārliecinieties, ka procentuālais daudzums ir balstīts uz ēkas kopējo lielumu un ka tas neatšķiras atkarībā no tā, cik daudz ēkas tiek izīrētas jebkurā brīdī.

Tirdzniecības nomas CAM sadaļa, iespējams, ir viena no neskaidrajām sadaļām, un jūs, iespējams, būsiet pārsteigti par to, cik daudz jūs maksājat. Pārbaudiet, vai nav jāmaksā par lietām, kas saistītas ar īpašnieka mārketinga pasākumiem vai juridiskajām izmaksām, kas saistītas ar nomu ar citiem nomniekiem.

Citas lietas, kuras jūs varētu vēlēties streikot, ir jebkuras administrācijas maksas, kas pārsniedz 3 procentus, maksājot par īpašnieka darbiniekiem izmaksām un citu nomas vienību izmaksas. Jūs varat un ir jāvienojas par CAM noteikumiem.

Vai esat apsvēruši, ka prasāt CAM pārtraukt nomu?

Lielākā daļa nomu šajās dienās ir "trīskāršais tīkls" vai "neto tīkls", kas nozīmē, ka jūs maksājat īres maksu, kā arī proporcionālo daļu no CAM maksām, īpašuma nodokļiem un bieži vien īpašuma remontdarbu un uzturēšanas izmaksām. Bet jūs varat lūgt saimniekam CAM Stop nomu, lai jūs maksātu tikai par CAM maksu un īpašuma nodokļa palielinājumu virs sākotnējā nomas gada, ko bieži sauc par "bāzes gadu".

Saimnieks var palielināt jūsu bāzes nomas likmi apmaiņā, bet tas aizņem daudz "mystery maksas" no nomas. Varat arī lūgt CAM ierobežojumu, lai tas nevarētu palielināties vairāk nekā par noteiktu sarunu procentu. Pievērsiet uzmanību tam, kā un kad CAM maksa palielinās nomas termiņa laikā.

Kāda ir Jūsu atbildība par kapitāla izdevumiem?

"Kapitāla izdevumi" parasti attiecas uz galvenajiem strukturālajiem izdevumiem komerciālajā nomā, piemēram, jumtu, pamatu, HVAC un citiem lieliem remontdarbiem un nomaiņām. Kas ir "standarta" var atšķirties dažādās pilsētās un īpašumos, bet censties izvairīties no jebkādas nomas parakstīšanas, kas pārvieto šo remontdarbu vai rezerves izmaksu slogu jums kā īrniekam.

Pastāv kompromisi, ja jūsu īpašnieks pieprasa samaksāt par šīm izmaksām. Piemēram, ja nomas līgumā teikts, ka esat atbildīgs par HVAC remontu un nomaiņu, jūs varat ieteikt saimniekam, ka viņš streikot "nomainīt" un ka jūsu remontdarbu pienākums ir ierobežots līdz uzturēšanas līgumam, iespējams, divas reizes gadā. Jūs varētu piedāvāt atbildību par visiem vispārējiem remontdarbiem līdz noteiktai gada maksimālajai summai.

Vai nomu var piešķirt?

Pārbaudiet, vai saimniekam ir tiesības izbeigt savu nomas līgumu gadījumā, ja jūs lūdzat cesiju - tiesības saņemt kādu citu nomu, ja pārdodat savu biznesu. Daudzi uzņēmumi konstatē, ka viņu atrašanās vieta ir liela vērtība. Daži uzņēmumi cenšas piešķirt nomu, lai izietu no tā, bet saimnieks vēlēsies atkārtoti apspriest noteikumus ar pārņēmēju.

Tas varētu nogalināt jūsu pārdošanu, ja jūsu īpašniekam ir tiesības izbeigt nomas līgumu, kad jūs lūdzat cesiju, tāpēc pieprasiet, lai saimnieks izņemtu šo noteikumu vai vismaz ļautu to mainīt, lai tas neattiektos uz jūsu pirkumu Bizness. Saprast, ka saimnieks joprojām vēlēsies noraidīt uzdevumu, ja jaunais īrnieks nav finansiāli pieņemams.

Vai jums ir Sublessee?

Parastā prakse attiecībā uz sublessee ir līdzīga nomas nodošanai. Sublessee ir vēl viens uzņēmums, kas jūsu nomas telpā darbojas saskaņā ar jūsu nomas noteikumiem. Jūs maksājat nomas maksu un otra puse maksā jums daļu no izmaksām.

Daudzi namīpašnieki neļauj nomniekiem, bet jūs varētu vēlēties dalīties ar izmaksām ar kādu ceļu. Sarunājieties ar iznomātāju pirms nomas līguma noslēgšanas, ja jūs domājat, ka jūs vēlētos kādu laiku uzņemties sublessee.

Vai nomai ir šķīrējtiesas klauzula?

Daudzi līgumi šajās dienās ietver šķīrējtiesas klauzulas. Šīs klauzulas nosaka, ka abas puses vienojas izšķirt strīdus, izmantojot šķīrējtiesu, nevis tiesvedību un vēršas tiesā. Izlasiet nomas līgumu, lai noskaidrotu, vai šķīrējtiesas klauzula ir obligāta. Pārliecinieties, ka jums ir tiesības piedalīties šķīrējtiesneša atlasē un citos lēmumos par šķīrējtiesu, ja tā ir piekritusi.

Vai jums būs nepieciešama personīgā garantija?

Lielākā daļa namīpašnieku neparakstās, ja vien jūs personīgi negarantēsiet nomu, tāpēc uzskatiet sevi par ļoti laimīgu, ja jūs varat iziet ar nomas līgumu bez šādas klauzulas.

Bet garantiju raksturs var būt apgrozāms. Apsveriet iespēju piedāvāt tikai vienu daļu no nomas termiņa vai apspriesties par garantiju, kas ilgst tikai sešus līdz divpadsmit mēnešus pēc tā izbeigšanas.

Vai jums ir sava uzņēmuma struktūra?

Jums ir jāpārliecinās, ka jūsu korporatīvā struktūra ir izveidota, ja vēlaties, lai jūs to aizsargātu. Ievietojiet korporācijas statūtus vai pārliecinieties, ka esat saņēmis jūsu valsts statūtus no valsts sekretāra, ja esat LLC. Rūpējieties par to iepriekš jūs parakstāt nomas līgumu. Dažas valstis šos dokumentus sauc par "sertifikātiem".

Pārliecinieties, ka jums ir dokumentācija, kas norāda, ka nomas līgumu ir apstiprinājusi jūsu valde. Jums vajadzētu būt korporatīvai rezolūcijai, lai parādītu, ka jūsu padome ir izskatījusi nomas līgumu un to apstiprinājusi. Jāsaglabā daži dokumenti, ka noma ir apstiprināta, pat ja jums nav direktoru padomes.

Bottom Line

Saimniekam būs daudz lielāka iespēja sarunāties ar jums, ja jūsu noma veido 25 procentus no lielāka īpašuma nekā tad, ja jūsu telpa ir 3 procenti - kaut ko vēlaties paturēt prātā. Apsveriet iespēju pieņemt darbā advokātu, lai pārskatītu dokumentu un palīdzētu jums sarunās, īpaši, ja jūs nonāksiet strupceļā ar saimnieku. Advokāts var palīdzēt jums izlemt, kad griezties un palaist, un kad risks ir tā vērts.

Šī diskusija ietver informāciju no Susan Dawson, Waltz, Palmer un Dawson LLC partnera.


Video No Autora:

Saistītie Raksti:

✔ - Vai man ir jāizvēlas mans LLC nodoklis kā korporācijai?

✔ - Tika uzsāktas vējstikla pārstrādes programmas

✔ - 6 Rezolūcijas, lai saņemtu savu uzņēmumu atpakaļ uz ceļa


Noderīga? Dalīties Ar Saviem Draugiem!