Autora Blogs Par Finansēm Un Uzņēmējdarbību

Neto darbības ienākuma (NOI) aprēķināšana ieguldījumu īpašumiem

NOI var būt svarīga rentabilitātei un finansējumam


Nekustamā īpašuma speciālistiem, kas apkalpo ieguldījumu klientus, jāzina visas dažādās ienākumu īpašību novērtēšanas metodes. Viena no šīm metodēm ir īpašuma neto darbības ienākumu (NOI) aprēķināšana. To izmanto ar kapitalizācijas likmi, lai noteiktu īpašuma vērtību.

Neto darbības ienākumu metrikas definēšana

Neto pamatdarbības ienākumi kalpo kā veids, kā analizēt nekustamā īpašuma ieguldījumu īpašuma dzīvotspēju. Nekustamā īpašuma neto pamatdarbības ienākumu atrašana nozīmē norādīt, cik daudz naudas tas ienes pēc visu izdevumu segšanas, kā arī par neatmaksātajiem laika periodiem un uzturēšanas un ekspluatācijas izdevumiem.

Kamēr NOI laika gaitā var mainīties, jo īpašuma ieņēmumi un izdevumi svārstās, aizdevēji un kreditori joprojām uzskata, ka NOI sniedz vērtīgu informāciju par to, vai īpašums gūst pietiekami daudz ienākumu, lai atbalstītu maksājumus par savu parādu.

NOI var ietekmēt īpašuma īpašnieki, kas kavē izdevumus, jo viņi cenšas padarīt īpašumu izdevīgāku. Tāpat arī parāda maksājumi un procentu izdevumi neietver NOI aprēķinu, tāpēc tas var būt maldinošs, ja vien jūs arī neietekmēs šos nepieciešamos maksājumus.

Neto pamatdarbības ienākumu aprēķināšana

Nosakiet īpašuma bruto darbības ienākumus. Izmantojiet šādu vienādojumu:

Bruto darbības ienākumi = Bruto potenciālie ienākumi - vakances un kredītu zaudējumi

Tālāk nosakiet īpašuma ekspluatācijas izdevumus. Tas ietver izdevumus, kas saistīti ar pārvaldību, juridisko un grāmatvedības, apdrošināšanas, sētnieku, uzturēšanas, piegāžu, nodokļu un komunālo pakalpojumu izmaksām. Atņemiet darbības izdevumus no bruto darbības ienākumiem, lai gūtu neto pamatdarbības ienākumus šādi:

Neto pamatdarbības ienākumi = Bruto pamatdarbības ienākumi - pamatdarbības izdevumi

Piemēram, izmantojot īpašumu, kura bruto darbības ienākumi ir 52 000 ASV dolāru, un darbības izdevumi 37 000 ASV dolāru apmērā, neto pamatdarbības ienākumi būtu ($ 52,000 - $ 37,000) = $ 15,000.

Aizdevēju kritēriji

Komerciālie aizdevēji izmanto atšķirīgus kvalifikācijas kritērijus, lai noteiktu, vai hipotēka ir pamatota un cik lielā mērā viņi saņems aizdevumu pret īpašumu. Ieguldītāju īpašnieki parasti netiek individuāli novērtēti, ņemot vērā to kredītvēsturi, jo aizdevējam nav tikpat svarīgi kā ieķīlātā īpašuma ienākumu radīšanas potenciāls.

Homebuyer vienkārši gatavojas dzīvot mājās, ko viņa pērk, lai aizdevējs novērtētu viņas spēju samaksāt hipotēku un viņas vēsturi, lai samaksātu parādu saistības. Tā ir ļoti atšķirīga situācija no komerciālā īpašuma, piemēram, biroju kompleksa. Pircēji iegādājas šo īpašumu, lai radītu pozitīvu naudas plūsmu no nomas ienākumiem.

Nomas ienākumi

Kad pirkuma motivācija ir ienākumi, aizdevējs vēlas novērtēt īpašumu, pamatojoties galvenokārt uz ienākumiem, ko tas radīs. Protams, arī īpašuma stāvoklis un citi faktori ieņem hipotēku kvalifikāciju, bet ienākumi ir lielākais faktors.

Hipotēku, iespējams, uzsāks, ja īpašums var apkalpot parādu un izpildīt hipotekāros maksājumus un joprojām ir pieņemams ikmēneša ienākumu naudas plūsma.

Izdevumu faktors

Protams, izdevumi ir puse no galvenajiem apsvērumiem NOI aprēķinā. Tas ir ļoti svarīgi, lai fiksētu visus īpašuma ekspluatācijas izdevumus.

Atkarībā no īpašuma veida, mārketinga un reklāmas izdevumi var ievērojami atšķirties. Lielākā daļa šo izdevumu par dzīvokļa īpašumu būtu reklāma, lai radītu īrnieku pretendentus. Tas pats attiecas uz mazumtirdzniecības vai biroja īpašumu, bet var būt arī mārketinga izdevumi, lai īrniekiem nodrošinātu īpašumu patērētājiem vai klientiem.

Profesionālā vadība ir norma lielākiem komerciāliem īpašumiem, un šie izdevumi var būt nozīmīgi. Tomēr to var kompensēt ar ietaupījumiem, ko profesionālā vadība var radīt īpašuma ekspluatācijā un uzturēšanā.

Komunālie pakalpojumi jāiekļauj, ja tie netiek nodoti īrniekiem. Remonts un tehniskā apkope ir jāiekļauj viss, sākot no ainavu veidošanas līdz šķelto gaisa kondicionēšanas iekārtu uzstādīšanai vai vienību krāsošanai. Neaizmirstiet apdrošināšanu - tas ir arī liels izdevums. Citi izdevumi var būt atkarīgi no īpašuma un īrnieku izmantošanas.

Aizņēmēji var nākt klajā ar vairāk naudas, lai veiktu priekšapmaksu, lai saskaņotu rādītājus, ja tie, kurus aizdevējs vēlas, pamatojoties uz ienākumiem, nenorāda uz apstiprinājumu.

Trūkstošie izdevumi palielinās neto darbības ienākumus, un jūsu klients pārmaksās par īpašumu, pamatojoties uz novērtējumu, izmantojot maksimālo likmi.

Bieži tiek izmantoti arī citi ieguldītāju aprēķini. Neviens nav raķešu zinātne. Jums vajadzētu būt iespējai ātri paātrināt un izpildīt tos, vai saprātīgi apspriest tos ar komerciālo investoru klientiem.


Video No Autora:

Saistītie Raksti:

✔ - Nekustamā īpašuma saraksta sagatavošana

✔ - Lasīt apavu veikala uzņēmuma misijas paziņojumus

✔ - Lielākais pasaules kuģu propellers ir izgatavots no bronzas


Noderīga? Dalīties Ar Saviem Draugiem!