Autora Blogs Par Finansēm Un Uzņēmējdarbību

Nekustamā īpašuma aizdevuma vērtības noteikšana (LTV)

Aizdevuma apstiprināšana var būt atkarīga no šī vienkāršā matemātikas vienādojuma


Īpašuma aizdevuma / vērtības (LTV) attiecība ir hipotēkas īpašuma vērtības procentuālā daļa. Aizdevēji izmanto dažādas prasības, lai noteiktu, vai aizdevums tiks piešķirts, un LTV parasti ir galvenais faktors.

Tas ir diezgan bieži, ka īpašnieku apdzīvotās dzīvesvietas saņem aizdevumus LTV 80% apmērā. Lielākā daļa aizdevēju tiešām vēlas redzēt potenciālos pircējus ieguldīt vismaz 20 procentus no saviem līdzekļiem darījumā. Protams, tas nav ideāls visiem homebuyers. Daži dod priekšroku, lai saglabātu sākotnējo skaidras naudas izlietojumu pēc iespējas mazāk. Un komerciālie īpašumi nāk ar daudziem saviem noteikumiem.

LTV formula

LTV aprēķināšana tiešām ir tikai ļoti vienkārša matemātika. LTV varat saņemt, dalot hipotēkas summu ar mazāku no novērtētās vērtības vai pārdošanas cenas.

Piemēram, mājas novērtētā vērtība varētu būt 300 000 ASV dolāru. Hipotēka pret īpašumu ir vai būs $ 240,000. Tādējādi aizdevuma un vērtības attiecība ir 80 procenti:

$ 240,000 dalīts ar $ 300,000 ir 80 vai 80 procenti.

Tas ir saprātīgi, bet kas notiks, ja jūs meklējat $ 95,000 hipotēku par īpašumu, kura vērtība ir 100 000 ASV dolāru? Tad vienādojums izskatīsies šādi:

$ 95,000 dalīts ar $ 100,000, ir 95 vai 95 procenti.

Un tas nav tik saprātīgi.

Kāpēc tas ir svarīgi?

Ievietojiet sevi aizdevēja pozīcijā. Jūs vēlaties pēc iespējas vairāk komforta līmeņa, ka hipotekārais kredīts, kuru jūs pagarināt, tiks atmaksāts savlaicīgi un bez satraukuma. Pareizi vai nepareizi, aizdevēji uzskata, ka augstie LTV ir saistīti ar palielinātu iespējamību, ka aizņēmējs nepildīs aizdevumu.

Un, ja tas ir tas notiek gadījumā, ja LTV ir pārāk augsts, aizdevējs varētu atrasties ļoti neērti. Pieņemot, ka tas ir kaut kur tuvu 90 procentiem, aizdevējam būtu jādodas mājās vismaz tik daudz, lai izvairītos no naudas zaudēšanas, ja tas ir spiests izslēgt. Tas ne vienmēr ir saprātīga cerība izsoles izsoles laikā.

Attiecībā uz šo 95% LTV aizdevējam būtu jāpārdod īpašums ļoti tuvu patiesajai tirgus vērtībai, lai iznāktu no darījuma kopumā. Tas pats aizdevējs varēja pieņemt kaut ko mazāk nekā patiesā tirgus vērtība ar 80% LTV un joprojām atgūst savus ieguldījumus. Un, ja LTV ir vēl zemāks, aizdevējs visdrīzāk iziet no visa darījuma labā formā.

Zema LTV priekšrocības pircējam

Jūs, iespējams, mazāk rūpēsiet par savu aizdevēja finansēm nekā savām maku virknēm, un tas ir jēga. Iespējams, jūs nevēlaties piedalīties ar lielu naudas summu slēgšanas brīdī, liekot vairāk naudas, lai samazinātu savu LTV attiecību, bet zemāks LTV ir vairākas priekšrocības ilgtermiņā.

Zema LTV aizdevumi parasti tiek apbalvoti ar zemākām procentu likmēm. Uzskata, ka 30 gadu laikā. Un, protams, ja jūsu īpašuma vērtība ir vairāk vai mazāk palielināta, jūs, iespējams, kādu laiku varat aizmirst par refinansēšanu, ja kādreiz rodas nepieciešamība.

Attiecībā uz komerciālajiem pircējiem, jo ​​zemāki ir hipotēku maksājumi, jo zemāki būs jūsu darbības izdevumi. Tas galu galā nozīmē vairāk naudas jūsu kabatā.

Privātā hipotēku apdrošināšana

Tad ir jautājums par privāto hipotekāro apdrošināšanu (PMI). Tas ir, ņemot vērā, ka aizdevējs vēlas kādu apdrošināšanu, ja tas patiešām piešķir aizdevumu LTV, kas pārsniedz 80 procentus. Šī apdrošināšana sākas, lai kompensētu aizdevējam, ja esat noklusējis. Bet aizdevējs nemaksā par šo politiku. Mājokļa īpašnieks vismaz līdz sasniedz 80% pašu kapitāla.

Tātad nē, jūs, iespējams, nebūs jāmaksā tik daudz priekšā, bet jūsu aizdevuma gaitā jūs saņemsiet niķeļa un laika ierobežojumu starp augstākām procentu likmēm un ikgadējām PMI prēmijām, un tas bieži vien palielinās.

Praktiski likums paredz, ka jūsu aizdevējam ir jāpārtrauc PMI automātiski, kad jūsu LTV samazinās līdz 78 procentiem. Jums pat nav jādara nekas, lai to sakārtotu vai oficiāli pieprasītu. Bet, ja jūs sākat ar LTV koeficientu 95 procentiem, tas varētu aizņemt laiku.

LTV rādītāji komerciālajā nekustamajā īpašumā

Aizdevumu attiecība pret vērtību tiek izmantota arī komerciālajā nekustamajā īpašumā, bet aizdevējiem dažreiz ir nepieciešami mazāk nekā 80 procenti LTV, ja īpašums ir paredzēts ieguldījumam. LTV rādītāji ir viens no trim galvenajiem rādītājiem, ko parasti izmanto komerciālie aizdevēji.

Šajā gadījumā īpašuma tirgus vērtība bieži ir balstīta uz komerciālu novērtējumu, bet, tāpat kā dzīvojamo īpašumu gadījumā, pirkuma cena tiks izmantota, ja tā ir mazāka. Jūs varat pieprasīt hipotēku $ 600,000 apmērā. Īpašums novērtē $ 750,000. Hipotēka, kas dalīta ar novērtējuma summu, darbojas līdz 80 procentiem, kas ir pietiekams, lai iegūtu finansējumu, bet tas var būt atkarīgs no aizdevēja.

Parasti komerciālie aizdevēji neapstiprinās aizdevumus ar LTV par vairāk nekā 80 procentiem, bet daži aizdevēji piedāvā neatbilstošas ​​aizdevumu programmas, kas būs lielākas. Un, tāpat kā ar dzīvojamo nekustamo īpašumu, zemāka LTV attiecība iet roku rokā ar izdevīgākiem aizdevuma noteikumiem un likmēm.

Parastie aizdevēji

Parastais komerciālais hipotekārais aizdevējs sniedz aizdevumus, ko ne garantē valdība vai valdības programma. Tās parasti ir bankas un krājaizdevu sabiedrības. Viņi varētu apsvērt LTV rādītājus par 75 procentiem dažiem ieguldījumu īpašumiem, bet, ja īpašums ir intensīva pārvaldība, lielākā daļa nebūs augstāka par 65 procentiem.

"Pārvaldības intensitāte" nozīmē, ka aizņēmējs aktīvi darbosies un vadīs uzņēmumu. Ēka ne tikai sēž, bet arī pasīvi novērtē. Pārvaldības intensīvās īpašības var ietvert moteļus, degvielas uzpildes stacijas un degvielas uzpildes stacijas, kā arī bārus un restorānus. Tās parasti ietver lielāku neveiksmes potenciālu.

Valdības sponsorētie aizdevēji

Valsts atbalstītie uzņēmumi (GSE) ietver valdības programmas, piemēram, Freddie Mac, Fannie Mae vai Ginnie Mae. Viņi parasti aprobežosies ar komerciāliem LTV rādītājiem 80% apmērā, bet tas var būt atkarīgs no finansējamā īpašuma veida. Tas parasti ir 80 procenti dzīvokļu aizdevumiem, un GSE parasti nepiešķir komerciālo ieguldījumu īpašumus.

GSE ir daudz saudzīgāki ar privātajiem klientiem. FHA aizdevumus var piešķirt, ja LTV ir līdz pat 96,5 procentiem, atkarībā no pircēja kredīta rādītāja. Un USDA un VA aizdevumi ir iespējami bez iemaksām vispār kvalificētiem indivīdiem.

Īpašnieku aizņemtie rekvizīti

Īpašnieki aizņemti komerciālie īpašumi ir tie, kuros aizņēmēja uzņēmums faktiski dzīvo. Jūs varat iegādāties biroju kompleksu un novietot savu biroja priekšējo un galveno ieejas centru. Kā māju īpašnieks jūs faktiski dzīvojat dzīvesvietā, nevis iznomāt to.

Šāda veida īpašumi dažreiz ir apstiprināmi ar augstākiem LTV rādītājiem, vismaz komerciāliem aizdevumiem, kas veikti ar Small Business Association (SBA) starpniecību. SBA dažreiz apstiprinās aizdevumus līdz pat 90 procentiem LTV.

Paturiet prātā, ka SBA faktiski neizdod šos aizdevumus. Drīzāk tas garantē viņiem vietējās bankas. Un ļoti jauni uzņēmumi, kas ir jaunāki par trim gadiem, vai arī tie netiks kvalificēti ar šo 90% LTV koeficientu. Visticamāk, šajā gadījumā aizdevējs meklēs LTV 65% apkārtnē.

Otrais hipotēkas

Ja jūs piesakāties uz otru hipotēku, jums jau ir pirmā hipotēka pret īpašumu, bet jūs meklējat papildu pamatkapitālu uz noteiktu laiku - jūs pievienotu abas hipotēkas kopā pirms dalīšanas ar novērtēto vērtību. Tomēr praktiskā ziņā GSE praktiski nekad nepieļauj otro hipotēku aiz pirmo hipotekāro pozīciju. Arī vairums tradicionālo hipotekāro kredītu devēju, izņemot mājokļu īpašumus.


Video No Autora:

Saistītie Raksti:

✔ - Pasaules ētikas mazumtirdzniecības ķēdes 2007.-2017

✔ - Mazumtirdzniecības līderu politiskās saistības

✔ - Lieliskas idejas efektīvai notikumu reģistrācijai


Noderīga? Dalīties Ar Saviem Draugiem!