Autora Blogs Par Finansēm Un Uzņēmējdarbību

Faktori, kas jāņem vērā nekustamā īpašuma investīciju analīzē

Pērkot tiesības, var rasties ienesīga naudas plūsma


Ideja ieguldīt īres nekustamajā īpašumā ir lielāka interese nekā jebkad. Veiksmīgam nomas investoram savā portfelī varētu būt desmitiem mājokļu. Tie ir strauji ieguldītāji, vai arī tie nebūtu no daudzām mājām skaidras naudas plūsmas.

Dažādi faktori noved pie finansiāliem panākumiem, un ir nepieciešams apsvērt visus tos. Pērkot tiesības, gadu gaitā var rasties divciparu atgriešanās un skaidra naudas plūsma.

Neto pamatdarbības ienākumi

Jebkura ieguldījumu analīze sākas ar neto darbības ienākumu (NOI) izpratni. Tas ir kopējie ienākumi, ko jūsu īpašums rada mazākas izmaksas - ko tas maksā, lai uzturētu īpašumu. Vienkārši atņemiet kopējos izdevumus no kopējiem ienākumiem, lai nonāktu pie jūsu NOI, bet ir viena nozveja: jūsu kopējie izdevumi tiek veikti ne ietver aizdevuma izmaksas.

Nosakiet savu ikmēneša NOI, dalot iegūto skaitu ar 12.

Naudas plūsma

Jūsu naudas plūsma ir tā, kas paliek, kad veicat papildu korekciju par šīm aizdevumu izmaksām, parasti jūsu hipotēku. Jūs atstājat savu naudas plūsmu, kad atņemat parādu apkalpošanu no sava NOI. Tas ir jūsu peļņa.

Jo vairāk jūs aizņematies, jo mazāk būs naudas plūsma. Ja Jūs maksāsiet naudu par īpašumu, jūsu NOI būs vienāds ar jūsu naudas plūsmu.

Naudas plūsma, protams, ir ļoti daudzu ieguldījumu funkcija, un jebkura no tām var mainīt un kaitēt vai uzlabot situāciju. Dažus no tiem ietekmē tirgus un ekonomika. Pieprasījums pēc nomas īpašumiem var strauji sarūk, ja lielais vietējais darba devējs aizveras vai pārvietojas.

Jūs nevarat kontrolēt tādas lietas, bet, cerams, izvairīties no šīm situācijām, veicot pienācīgu rūpību par vietējo darba devēju veselību un plāniem. Jūs, iespējams, esat labā formā, ja viņi ir rentabli, ja nesen tiek atjaunota noma.

Nolietojuma koeficients

Protams, Iekšējo ieņēmumu dienests vēlas saņemt procentus no visiem šiem nomas ienākumiem, bet ieguldījumi nekustamajā īpašumā piedāvā diezgan maz nodokļu atvieglojumu. Nolietojuma atskaitīšana ir vērtīga sastāvdaļa īpašuma analīzē.

Tas var pat samazināt ar nodokli apliekamo peļņu no citiem ieguldījumiem tiem, kas ir augstā nodokļu kategorijā. Jūs varat bieži izmantot savus atlikušos zaudējumus no citiem ieguldījumu ienākumiem, ja īpašuma uzturēšanas un iznomāšanas izmaksas plus amortizācija kopā pārsniedz jūsu apliekamo peļņu.

Tas faktiski nav naudas zudums, jo nolietojums nenāk no jūsu kabatas. Tas ir aprēķināts skaitlis, kas tiek uzskatīts par izdevumiem nodokļu vajadzībām. Jums joprojām var būt pozitīva mēneša naudas plūsma, vienlaikus parādot darbības zaudējumus nodokļu vajadzībām.

Īpašuma nodokļi

Jums jāmaksā īpašuma nodokļi, ja jūsu uzņēmumam ir īpašums, bet šos nodokļus var atskaitīt no ienākuma nodokļa. Uzņēmumi maksā nekustamā īpašuma nodokli par savu nekustamo īpašumu novērtēto vērtību tādā pašā veidā, kā indivīdi maksā nekustamā īpašuma nodokli par savu mājokļu novērtēto vērtību.

Nodoklis par gadu tiek sadalīts starp iepriekšējiem un jaunajiem īpašniekiem, kad tiek pārdots nekustamais īpašums, pamatojoties uz to, cik lielā gada laikā tie piederēja īpašumam.

1031 Nodokļu atlikšana

Jūs varat pārdot īpašumu ar peļņu un iegūt ienākumus citā īpašumā, nemaksājot kapitāla pieauguma nodokli, bet ir spēkā daži ļoti stingri noteikumi. Saskaņā ar Internal Revenue Code, 26. sadaļas 1031. sadaļu:

"Netiek atzīts peļņa vai zaudējumi par īpašuma apmaiņu, kas tiek turēta produktīvai izmantošanai tirdzniecībā vai uzņēmējdarbībā, vai ieguldījumiem, ja šāds īpašums tiek apmainīts tikai līdzīga veida īpašumam, kas paredzēts vai nu produktīvai izmantošanai komercdarbībā vai uzņēmumā." vai ieguldījumiem. "

"Līdzīga veida" īpašums nozīmē citu nekustamo īpašumu. Tam nav obligāti nepieciešama zeme-zeme vai biroja biroja apmaiņa.

Nedaudz ieguldījumu aktīvu klases un stratēģijas var salīdzināt ar īres nekustamo īpašumu. Cilvēkiem ir nepieciešama vieta, kur dzīvot, un mājokļa īpašnieks nav iespējams vai to nevēlas ikviens.


Video No Autora: Kas jāņem vērā pērkot vai pārdodot nekustamo īpašumu!

Saistītie Raksti:

✔ - Kontrolsaraksts, lai paātrinātu preču ievešanu importā

✔ - Jaunie aģentu izdevumi, kas sagaidāmi nekustamajā īpašumā

✔ - '60 Minūšu naudas atmazgāšanas epizode


Noderīga? Dalīties Ar Saviem Draugiem!