Autora Blogs Par Finansēm Un Uzņēmējdarbību

Jūsu nomas īpašuma sagatavošana pārdošanai

Padomi ātrai un rentablai pārdošanai


Tāpat kā jums bija jāveic daži soļi, kad iegādājāties savu īres īpašumu, jums ir arī jāveic daži sagatavošanās darbi, kad vēlaties nodot savu īres īpašumu pārdošanai. Gatavošanās sev un savam īpašumam palīdzēs jums vislabāk pārdot savu īpašumu ātri un par labāko dolāru. Šeit ir norādīti soļi, kas jums jāveic, pirms ievietojat savu īpašumu tirgū.

Papīru darbs

Ienākumu un izdevumu pārskats:Vēlaties pārliecināties, vai jums ir visa jūsu finanšu informācija, pirms jūs nododat savu īres īpašumu pārdošanai. Ienākumu un izdevumu pārskata sagatavošana sniegs jums un jebkuram potenciālajam pircējam labāku priekšstatu par jūsu īpašuma vērtību.

Ienākumi: Šajā ienākumu un izdevumu pārskatā jūs vēlaties reģistrēt visus ienākumus, ko īpašums saņem mēnesī un gadā. Tas varētu ietvert īrnieka ikmēneša īres maksājumus, kā arī jebkādu papildu īres maksu no autostāvvietām, mazgātājiem un žāvētājiem, vai maksājumus, ja jums ir paveicies, lai jūsu īpašumā būtu stends vai mobilā telefona tornis.

Izdevumi: Ienākumu un izdevumu pārskatā jāiekļauj arī nauda, ​​ko jūs iztērējat par gadu. Tas varētu ietvert:

  • Īpašuma nodokļi
  • Apdrošināšanas maksājumi
  • Ūdens un kanalizācijas izmaksas: ja esat atbildīgs par komunālajiem pakalpojumiem.
  • Elektroenerģijas izmaksas: ja esat atbildīgs par komunālajiem pakalpojumiem.
  • Gāzes maksa: ja esat atbildīgs par komunālajiem pakalpojumiem.
  • Eļļas maksa: ja esat atbildīgs par komunālajiem pakalpojumiem.
  • Uzturēšana: Lielākā daļa ieguldītāju un / vai Mākleru aprēķinās uzturēšanas procentuālo daļu. Tradicionāli šī summa ir pieci procenti no bruto darbības ienākumiem. Uzturēšanas izmaksas mainīsies atkarībā no īpašuma lieluma, īpašuma vecuma un ārējās telpas daudzuma. Tā var ietvert tādas lietas kā ainavu veidošanas izmaksas, izmaksas, kas saistītas ar novecojušo vai neveiksmīgo ierīču remontu vai nomaiņu, durvju slēdzenēm, logiem, krekinga flīzēm, santehnikas noplūdēm, jumta noplūdēm vai negodīgiem margām.

  • Izmaksas par vakanci: Lielākā daļa investoru ņems vērā arī vakances faktoru. Atkarībā no īpašuma veida jūs varat sagaidīt, ka šis skaitlis būs no pieciem līdz desmit procentiem no bruto darbības ienākumiem. Izmaksas, kas saistītas ar vakanci, var ietvert īpašuma pārdošanas izmaksas, piemēram, reklāmu izvietošanu jūsu nomai, un izmaksas, kas saistītas ar īpašuma glabāšanu, piemēram, nodokļus un apdrošināšanu.

Savākt dokumentus, kas saistīti ar ienākumiem, izdevumiem un īpašuma pārvaldību

Ieņēmumu un izdevumu pārskata posteņi:Pirms iznomājat savu īres īpašumu pārdošanai, jūs vēlaties atrast kopijas no precēm, kuras esat iekļāvis ienākumu un izdevumu pārskatā. Jūs vēlaties apkopot šos pārskatus no iepriekšējā gada. Tas var ietvert visus komunālos maksājumus, apdrošināšanas pārskatus, īpašuma nodokļus, hipotekāros maksājumus, īres maksājumus, uzturēšanas izmaksas utt.

Jums vajadzētu skenēt visus šos čekus datorā, lai jums būtu arī digitālā kopija. Tas atvieglos sūtījuma sūtīšanu potenciālajam pircējam, advokātam vai nekustamajam īpašniekam, ja to pieprasīs, jo jums tas jau būs pieejams elektroniski.

Visu piemērojamo nomu kopijas:Jūs vēlaties savākt visu nomas līgumu kopijas pašreizējiem īrniekiem. Tas tiks izmantots, lai pārbaudītu pašreizējo nomas maksu, kā arī nomas ilgumu.

Visu nesen veikto uzlabojumu saraksts:Jums ir jāsastāda saraksts ar visiem uzlabojumiem, ko esat veicis pēdējos gados. Piemēram, vai esat ievietojis jaunu jumtu, nomainījis krāsni vai atjaunojis virtuvi? Jūs arī vēlaties iekļaut aptuveno datumu, kad darbs tika veikts, un, iespējams, aptuveno uzlabojuma vērtību.

Uzlabojumu sarakstā jūs vēlaties pievienot aprakstošos īpašības vārdus. Piemēram, tā vietā, lai teicu, atjaunota virtuve, tā var būt pievilcīgāka teikt, atjaunota virtuve, ieskaitot pelēko kratītāju stila skapjus, polāro balto granītu un beveled metro backsplash.

Turklāt jums vajadzētu atrast arī pierādījumus par paveikto darbu. Tas varētu būt rēķinu kopijas, darba līgumi vai citi ieņēmumi.

Bieži vien nekustamo īpašumu lietotājs izmantos šo uzlabojumu sarakstu, apkopojot informāciju par jūsu īpašumu. Tādēļ šim sarakstam jābūt pēc iespējas pilnīgam.

Atļauju kopijas:Pirmā lieta, ko vēlaties darīt, ir pārliecināties, ka jūsu īpašumā nav atklātas atļaujas. Atkarībā no jūsu pilsētas varat šo pieprasījumu iesniegt personīgi, pa tālruni vai tiešsaistē. Tas ir pazīstams kā atvērts publisko ierakstu pieprasījums.

Ja ir kādas atklātas atļaujas uz īpašumu, jums, iespējams, pirms pārdošanas būs jāaizver tās. Jums būs jānosaka, kādi darbi ir jāpabeidz, jāpabeidz licencēts darbuzņēmējs, lai pabeigtu darbu, tad iznāk no pilsētas inspektora un pārbauda, ​​vai darbs tika veikts, lai kodētu, lai viņi varētu slēgt atļauju.

Jums jāapkopo vai jāsaņem visu atļauju kopijas jebkuram darbam, kas jebkad ir pabeigts ar īpašumu. Jūsu pilsētai ir jāspēj nodrošināt visu ar īpašumu reģistrēto atļauju kopijas.

Noteikt peļņas potenciālu

Jums jānovērtē jūsu finanses, lai iegūtu balvu par to, cik daudz naudas jūs varētu pārdot, ja pārdodat savu īpašumu.

1. Cik daudz jūs esat parādā savu hipotēku? Vai jums ir priekšapmaksas sods?

2. Zināt slēgšanas izmaksas, par kurām jūs atbildēsiet, pārdodot savu īpašumu. Tas varētu ietvert nekustamā īpašuma nodošanas nodokli, pārdodot nekustamo īpašumu, komisijas maksu par nekustamo īpašumu, reģistrācijas maksu un advokāta honorāru.

3. Ziniet, kāda ir jūsu nodokļa bāze īpašumam, lai jūs zināt, cik daudz nodokļu jums būs parādā. Runājiet ar savu grāmatvedi, lai noteiktu, kāda ir jūsu nodokļu bāze.

Kopumā jūsu pamats būs visi izdevumi, kas ir iekļauti īpašumā, kas nav norakstīts attiecīgajā gadā, piemēram, pirkuma cena, slēgšanas izmaksas un uzlabojumi, atskaitot to, cik daudz esat norakstījis nolietojumu gadu gaitā.

4. Ziniet, kāda ir jūsu īpašuma aptuvenā tirgus vērtība. Jums vajadzētu atrast divus vai trīs salīdzināmus rekvizītus, kas pēdējā gada laikā ir pārdoti jūsu reģionā. Jūs varat izmantot šos numurus, lai iegūtu aptuvenu priekšstatu par cenu diapazonu, kurā jūsu īpašumam vajadzētu pārdot.

5. Veikt sava īpašuma aptuveno tirgus vērtību, atskaitot summu, ko esat atstājis savā hipotēkā, atskaitot noslēgtās pārdošanas izmaksas, lai noteiktu, cik daudz naudas jūs varētu iet prom, pārdodot.

6. Tad jums ir jānosaka, cik daudz naudas jums būs parādā kapitāla pieauguma nodokļos. Lai to izdarītu, jūs ņemsiet vērā jūsu īpašuma pārdošanas cenu, atskaitot aprēķināto nodokļa bāzi. Šī summa noteiks to, ko esat parādā par kapitāla pieauguma nodokļiem. Pārliecinieties, ka jūs runājat ar savu grāmatvežu, jo var rasties scenāriji, kuros jūs pārdodat ļoti maz naudas, bet ir ievērojami vairāk par kapitāla pieauguma nodokļiem sakarā ar nolietojuma norakstīšanu, kas veikta visā īpašuma īpašumā.

Uzturēšana

Atliktā uzturēšana: Pirms pārdošanas jūs vēlaties, lai jūsu īpašums meklētu pēc iespējas labāku. Tas ir laiks, lai risinātu visus apkopes jautājumus, kurus esat izlaidis. Tas var ietvert kopīgu telpu gleznošanu, labiekārtošanas uzlabošanu vai pārsūdzības ierobežošanu, skrūvju tualešu vai nelielu pilienu nostiprināšanu krānos.

Kapitāla uzlabojumi:Jums ir arī jānoskaidro, vai pirms pārdošanas ir pabeigti visi kapitāla uzlabojumi. Vai uzlabojumi radīs lielāku peļņu nekā tas maksās? Piemēram, vai jūs varat novietot jaunu ēku uz jumta, kas ir mazāks par tirgus likmi?

Vai ir jēga ieguldīt vairāk naudas naudā? Ja jūs neveicat šādus uzlabojumus, vai tas samazinās pārdošanas iespēju? Vai slikts jumts, puves segums vai caurumi sienā attur kādu no īpašuma iegādes?

Vispārīgi padomi

Paziņot īrniekiem: Kad jūsu īres īpašums faktiski atrodas tirgū, potenciālajiem pircējiem būs jāierodas vismaz vienā īres vienībā, kad viņi skatās īpašumu. Tādēļ jums būs jānosaka, kā un kad jūs paziņosiet īrniekiem, ka jūs nododat īpašumu pārdošanai. Atkarībā no jūsu īpašuma lieluma, iespējams, nav jāpaziņo visiem īrniekiem par savu nodomu pārdot īpašumu. Jums būs jāpaziņo tikai tiem īrniekiem, kuru dzīvokļi vēlaties parādīt potenciālajiem pircējiem.

Dažreiz īrnieki baidās, kad viņi dzird, ka īpašums ir pārdošanā. Viņi uztrauc, ka tos pārdos, kad tos pārdos. Viņi arī uztrauc, kā īpašnieks pārvaldīs jaunu saimnieku. Daži īrnieki to izmantos arī kā iespēju izbēgt pret saimnieku saprātīgiem un nepamatotiem jautājumiem, tāpēc esiet uzmanīgi, ļaujot īrniekiem mijiedarboties ar potenciālajiem pircējiem.

Aizpildiet visas vakances:Pirms pārdošanas jums vislabāk būs 100% no jūsu īpašuma. Ja jums ir brīva vieta, nepagrieziet stūri, lai ātri aizpildītu vakanci. Pārliecinieties, ka joprojām ievērojat pilnu pārbaudes procesu.

Ja jūsu īpašums nepārdod ātri, jums būs iestrēdzis kāds īrnieks, kuru jūs ievietojat īpašumā. Jūs arī nevēlaties ievietot problemātiskos īrniekus īpašumā, kas var sabojāt īpašumu laikā, kad tam ir nepieciešams meklēt labāko. Tas ir labāk, ja ir brīva vienība, kas nav aizņemta ar sliktu īrnieku.

Intervija Realtors:Jums būs jāatrod nekustamo īpašumu, lai uzskaitītu savu īres īpašumu. Ja jums jau ir nekustamā īpašuma aģents, ar kuru esat strādājis agrāk un jūtaties ērti, tad jūs visi esat iestatījuši.

Pretējā gadījumā jums būs nepieciešams intervēt vairākus Realtors. Ir svarīgi meklēt māklerus, kuri specializējas īpašuma veidā un apgabalā, kurā jūs pārdodat. Vienas ģimenes mājām vai apartamentiem nav vajadzīga kāda tik specializēta persona, bet daudzdzīvokļu, mazumtirdzniecības īpašumu, jaukta lietojuma īpašumu vai citu unikālu ieguldījumu veikšanai vēlaties meklēt kādu, kam ir veiksmīga pārdošana īpašuma veids, kuru mēģināt pārdot. Domājiet par to tāpat, kā advokāti specializējas noteiktās jomās, piemēram, laulības šķiršanā, nodokļu apelācijā vai uzņēmuma tiesībās.

Kad to ievietot tirgū

Ieguldījumu īpašumi neatbilst tādiem pašiem noteikumiem kā primāro mājokļu pārdošana māju īpašniekiem. Parastais mājokļu tirgus ir spēcīgākais pavasarī, jo ģimenes pirms jaunā mācību gada mēģina iekļūt savās jaunajās mājās.

Kopumā ieguldījumu īpašumu var pārdot pārdošanai jebkurā gada laikā. Jūs varat redzēt zemāku aktivitāti ap brīvdienām vai vasarā.


Video No Autora: Swedbank diskusija - mājokļa iegāde un jaunie projekti 25.07.2018.

Saistītie Raksti:

✔ - Viss par autoklāvētu gāzbetonu (AAC)

✔ - Palieliniet pārdošanas apjomu no savas būvniecības biznesa vietnes

✔ - Konstrukcijas tērauda konstrukcijas izmaksu novērtēšana


Noderīga? Dalīties Ar Saviem Draugiem!