Autora Blogs Par Finansēm Un Uzņēmējdarbību

Nekustamā īpašuma novērtēšanas ienākumu metode


Ja īpašuma izmantošanas mērķis ir gūt ienākumus no īres vai nomas, visbiežāk izmanto ienākumu novērtēšanas vai novērtēšanas metodi. Īpašuma neto ienākumi tiek mērīti kopā ar dažiem citiem faktoriem, lai aprēķinātu tā vērtību pašreizējā tirgū, ja tā tiktu pārdota.

Operāciju neto ienākumi ir ieinteresēti ne tikai ieguldītājos. Viņi gandrīz vienmēr meklēs finansējumu, un potenciālie aizdevēji rūpīgi pārbaudīs arī ienākumu un izdevumu informāciju. Viņi gribēs būt tikpat droši, ka viņu ieguldījumi ir aizsargāti.

Aizdevēji vēlas redzēt normālas īres maksas, kas pārsniedz izdevumus, lai hipotekāros maksājumus veiktu ar īpašnieku peļņu.

Izmantojot kapitalizācijas likmi (Cap Rate), lai aprēķinātu vērtību

Īpašuma neto pamatdarbības ienākumi tiek izmantoti, kad tiek izmantota kapitalizācijas likme, lai novērtētu ienākuma īpašumu. Pastāv apgrieztā attiecība starp pieprasīto cenu un vāciņa likmi. Citiem vārdiem sakot, jo augstāka ir vāciņu likme, jo zemāka ir pieprasījuma cena.

Izmantojot bruto nomas reizinātāju vērtības aprēķinam

Bruto nomas reizinātājs vai GRM izmanto īpašuma bruto īres maksu, nevis neto pamatdarbības ienākumus, ko izmanto ar maksimālo likmi.

Šo aprēķinu var veikt vienā no diviem veidiem, izmantojot vai nu bruto potenciālo ienākumu (GPI), vai bruto darbības ienākumus. Vērtības aplēse ir daudz labāka, izmantojot bruto darbības ienākumus, jo tiek ņemti vērā zaudējumi, kas saistīti ar aizņemšanos un nemaksāšanu.

Jāņem vērā stāvoklis un nākotnes izdevumi

Tas ir arī subjektīvāks, bet ļoti svarīgi ņemt vērā arī īpašuma stāvokli. Neviena no ienākumu vērtēšanas metodēm nākotnē neņem vērā īpašuma stāvokli un potenciālos lielos remonta izdevumus, tāpēc tie ir jāņem vērā, sasniedzot galīgo vērtību.

Esošais īpašums varētu būt darbojies ļoti efektīvi vai varētu rasties darbības problēmas, kas nomāc neto ienākumus. Nomas maksa, iespējams, nav faktiskā īres maksa, un izdevumi varētu būt augstāki vai zemāki nekā vajadzētu būt.

Pieņemsim, ka saimnieks ir nomājis īres koncesijas dažiem īrniekiem apmaiņā pret pakalpojumiem, vai varbūt remonta un uzturēšanas izdevumi ir bijuši zemāki par līdzīgu īpašumu normām. Saimnieks varētu būt noguris, strādājot ar vadības pienākumiem, vai varbūt viņš vienkārši nebija noraizējies par problēmām, kas radušās ceļā no sliktas apkopes.

Investori, kas pārbauda katru operācijas aspektu, šeit redzēs iespēju, jo īres numuri nav reāli. Viņi redz, ka īrnieku saņemšana uz šīm vienībām pilnā pašreizējā īres maksā nozīmīgi mainītu neto rentabilitāti, lai viņi to vēlētos iegādāties. Viņi var redzēt, ka īpašuma izdevumi nav tādi, kādi tie būtu, un īpašums nokrīt, kā rezultātā viņi nodod pirkumu.

Sharp ieguldītāji un aizdevēji rūpīgi novirzīs projekta finanšu līdzekļus, lai pārliecinātos, ka viņi strādā ar reāliem skaitļiem. Tas ir pārsteidzoši, cik daudz mazāku komerciālo īpašumu ir nepareizi pārvaldīti. Nomas maksa ir pārāk zema, izdevumi ir pārāk lieli, vai arī to kombinācija.

Ieguldītāji, kas pārtrauc pamatrēķinu aprēķinus, neizmantojot nomas maksu un izdevumus, bieži vien nodod labākos piedāvājumus vai pārmaksā par īpašumiem.

Ziniet ienākumu metodi

Ja plānojat strādāt ar investoru klientiem, ir lietderīgi veltīt ievērojamu laiku mācību ienākumu vērtēšanas metodei. Jūs nevēlaties, lai jūsu ieguldītāja pircējs vai pārdevējs klientus lietotu terminoloģiju, kuru jūs neatpazīstat vai neizprotat, vai pieprasīt aprēķinus, kurus nevarat veikt.

Darbs ar investoriem var būt diezgan izdevīgs, jo šis nišas nekustamā īpašuma tirgus ir diezgan aktīvs. Jūs arī būsiet izveidojuši lieliskus atkārtotus darījumus, kā arī nodošanu no apmierinātajiem investoru klientiem.


Video No Autora:

Saistītie Raksti:

✔ - Kas ir pirmskonferences?

✔ - Kā rīkoties ar restorāna naudas plūsmas problēmām

✔ - Kā daži no lielākajiem restorānu ķēdēm definē viņu misijas


Noderīga? Dalīties Ar Saviem Draugiem!