Autora Blogs Par Finansēm Un Uzņēmējdarbību

Ieņēmumu īpašuma novērtēšana, izmantojot kapitalizācijas likmes


Kapitalizācijas likme jeb Cap Rate ir aprēķina instruments, ko izmanto, lai novērtētu nekustamo īpašumu, galvenokārt komerciālos un daudzģimeņu īpašumus. Tas ir īpašums NOI, neto darbības ienākumi, dalīts ar pašreizējo tirgus vērtību vai pirkuma cenu. NOI ir vienāds ar visiem ieņēmumiem no īpašuma, atskaitot visus nepieciešamos darbības izdevumus.

Apkalpojot savus nekustamā īpašuma investoru klientus, jums būs jāspēj palīdzēt viņiem ienākumu īpašību novērtēšanā. Cita metode, ko izmanto, cita starpā, ir kapitalizācijas likme vai pārsega likme. Tiklīdz jūsu klientam ir apskatāms ienākumu īpašums, varat palīdzēt viņiem noskaidrot, vai pieprasījuma cena ir pamatota, izmantojot pašreizējo likmi salīdzināmiem īpašumiem un tīro ienākumu, ko šis īpašums rada.

Noteikt īpašuma ienākumus, kas attaisno pieprasījuma cenu

Ja jūsu klientam ir zināms īpašuma pieprasījums un pašreizējās likmes likme līdzīgiem īpašumiem, jūs varat aprēķināt neto nomas ienākumus, kas nepieciešami, lai pamatotu pieprasījuma cenu.

Piemēram, ja īpašums, ko pārdod par $ 1 000 000, un kopējie ieņēmumi pēc izdevumiem vai NOI bija 150 000 ASV dolāri, maksimālā likme būtu 15% (150 000/1 000 000 = 0,15 * 100 = 15%).

Ko darīt, ja citas apkārtnes īpašības arī pārdod par līdzīgu summu, bet tikai 100 000 NOI? Šo īpašību maksimālā likme būtu 10%. Šajā piemērā zemāka maksimālā likme varētu būt zemāka NOI rezultāts augstāku darbības izmaksu dēļ (kas noved pie zemākas peļņas no ieguldījuma) vai zemākiem ieņēmumiem no īpašumiem.

Analizējot maksimālo likmi un neto darbības ienākumus, kas nopelnīti par teritorijas īpašumiem, jūs varat iegūt sajūtu par to, kāda būs iespējamā atdeve uz īpašumu, kuru vēlaties iegādāties. No turienes jūs varat noteikt, vai pieprasītā cena ir pārāk augsta vai ne.

Citi nekustamā īpašuma ieguldījumu vērtības aprēķini

Nekustamā īpašuma investīcijām ir pietiekams risks, ja jūsu klienti nepārņems vairāk, pērkot pārvērtētas ienākumu ražošanas īpašības. Daļa no jūsu vērtības kā nekustamā īpašuma aģents vai brokeris ir palīdzēt viņiem noteikt īpašuma patieso vērtību. Kapitalizācijas likmes izmantošana ir viens no dažādiem vērtēšanas instrumentiem, un jūs uzzināsiet, kā tos izmantot saitēs šajā vāciņu kursa instrumenta profila profilā. Kādi ir citi aprēķina rīki, ko izmanto komerciālā un dzīvojamā īpašuma novērtēšanā?

  • NOI, neto darbības ienākumi:Kā nekustamā īpašuma profesionālis, kas apkalpo ieguldījumu klientus, jums ir jāzina visas ienākumu īpašību novērtēšanas metodes. Viens no tiem ir neto pamatdarbības ienākumu aprēķins, jo to izmanto ar maksimālo likmi, lai noteiktu īpašuma vērtību. Kā minēts iepriekš, ir neto rezultāts no īpašuma ieņēmumiem, atskaitot darbības izdevumus. Tomēr NOI ir pirms nodokļiem, un tajā nav ietverti pamatsummas un procentu maksājumi par visiem aizdevumiem.
  • Neto nomas peļņa: Nomas ienesīgums ir līdzīgs NOI, bet ņem vērā nodokļus. Jūs varat aprēķināt mēneša nomas ienākumus, no kuriem atskaitīti mēneša izdevumi un nodokļu maksājumi. No turienes jūs sadalāt šo skaitli ar tirgus vērtības cenu, lai iegūtu neto nomas ienesīgumu. Ir svarīgi iekļaut arī remonta izmaksas un uzturēšanu.

  • Bruto nomas reizinātājs:GRM aprēķina, dalot īpašuma tirgus vērtību ar gada bruto ienākumiem. GRM skaitlis sniedz jums aptuvenu atdevi no īpašuma bez faktoringa faktoriem. Bruto nomas koeficientu (GRM) ir viegli aprēķināt, bet tas nav ļoti precīzs instruments vērtības noteikšanai.
  • Nomas īpašuma naudas plūsma: naudas plūsmas analīze ir noderīga, nosakot, cik daudz mēneša ienākumu (vai naudas līdzekļu) atlikušās pēc remonta izmaksām, izdevumiem un vakanču īpatsvara. Īpašības var pāris mēnešus dīkstāvēt, un analīzē ir jāņem vērā vakance. Naudas plūsmas analīze ir noderīga, lai nodrošinātu ikmēneša ienākumus, lai nopelnītu atpakaļ jūsu sākotnējos naudas izdevumus par iemaksām vai remontu.

  • Bruto potenciālie ienākumi: Mēs vēlamies uzzināt, kādi ienākumi tiks realizēti, ja īpašums ir pilnībā aizņemts un visas nomas maksas tiek savāktas. Mēs ņemam vienību skaitu reizē ar gada nomas maksu.
  • Bruto darbības ienākumi, Indijas valdība: kad mēs zinām nekustamā īpašuma ieguldījumu īpašuma bruto potenciālos ienākumus, mēs nonākam pie bruto pamatdarbības ienākumiem, atņemot aprēķinātos gada zaudējumus, kas radušies nemaksāšanas vai vakanču dēļ.
  • Nomas īpašuma nolietojums:Mēs nolietojam ēku, atņemot zemes vērtību un sadalot ēkas vērtību par 27,5 gadiem gada amortizācijai. Piemēram, ēka ir novērtēta 245 000 ASV dolāru apmērā, tāpēc mēs sadalām 245 000 ASV dolārus par 27,5 gadiem, kas ir 8909 ASV dolāru gadā. Nolietojumu var izmantot kā nodokļu atskaitījumu.

  • Nomas īres koeficienta īpatsvars: Aizdevēji izmanto vienādu īpatsvaru kā vienu no analīzes metodēm, apsverot iespēju finansēt nekustamā īpašuma ieguldījumu īpašumu. Līdzsvara koeficients ietekmē ienākumus no bruto nomas ienākumiem, parāda apkalpošanu vai aizdevumu maksājumiem, kā arī visus darbības izdevumus. Pārāk liels pārrāvuma attiecība ir piesardzīgs rādītājs.

Nekustamā īpašuma investīciju skaistums ir tāds, ka ir uzticami aprēķina instrumenti, lai novērtētu jūsu ieguldījumu.


Video No Autora:

Saistītie Raksti:

✔ - Komerciālā nekustamā īpašuma specialitātes

✔ - Vai manam uzņēmumam ir jāpublicē OSHA 300 veidlapa?

✔ - Kāpēc eBay iekasē iekasēšanas maksu


Noderīga? Dalīties Ar Saviem Draugiem!