Autora Blogs Par Finansēm Un Uzņēmējdarbību

Ieguldījumi nekustamajā īpašumā bez naudas


Ir daudzi veidi, kā ieguldīt nekustamajā īpašumā. Ieguldījumi nekustamajā īpašumā var būt gan īstermiņa peļņa, gan ilgtermiņa nomas naudas plūsma. Daudzi cilvēki labprāt vēlētos būt nekustamā īpašuma ieguldītājiem, bet viņiem trūkst naudas par iemaksām un domā, ka pirkšana un turēšana vai pirkšana un pārvēršana ir vienīgie veidi, kā pelnīt naudu. Tas nav taisnība.

Stratēģijas ieguldījumiem nekustamajā īpašumā bez naudas

Ir stratēģija nekustamā īpašuma ieguldīšanai bez naudas. Jūs varat sākt tik maz, cik izmaksas par dažiem simtiem vizītkaršu. Tas nav raksts par „vieglu naudu”. Lai gan ir veidi, kā uzsākt nekustamo īpašumu ieguldījumus tikai ar savu vēlmi un dažiem darbiem, tas nav viegli, bet tas īsā laikā var pārvērsties skaidrā naudā kabatā.

Visur ir guru, TV, drukātā veidā un internetā, kas māca visas šīs metodes. Jūs varat daudz iemācīties no nekustamā īpašuma investīciju tīmekļa vietnēm, bet esiet uzmanīgi, maksājot par ļoti dārgu kursu vai mentoringu. Citi ir iemācījušies, ka, neskatoties uz to, cik daudz instruktors jums zina un māca, tas joprojām ir atkarīgs no tā, vai jūs to iziet un īstenot. Daži no paņēmieniem, kas ļaus jums pelnīt naudu no nekustamā īpašuma bez jebkādas naudas sākuma, ir:

  • Bird Dogging
  • Uzdevumi
  • Nomas iespējas
  • Sandwich noma
  • Aizmugures aizvēršana

Šeit ir sniegts pārskats par šīm metodēm, kā viņi strādā un kā daži nekustamā īpašuma ieguldītāji tos izmanto ienākumu gūšanai savos uzņēmumos.

Bird Dogging

Pirms jūs patiesi varat novērtēt vērtību, ko putnu suns var sniegt nekustamā īpašuma investoriem, paskatīsimies, kas ir šie ieguldītāji. Pirmā lieta, kas nāk prātā, ir „flipper”, pērkot mājas, nosakot tās un ātri pārdodot peļņu.

Tad pastāv ilgtermiņa ieguldītājs, kurš pērk mājas kā īres īpašumus, realizējot naudas plūsmu un novērtējumu laika gaitā. Katra no šīm nekustamā īpašuma investīciju stratēģijām var būt ļoti rentabla. Kāda stratēģija, ko izvēlas investors, ir par saviem mērķiem, temperamentu un riska toleranci.

Tur ir daudz vairāk šo investoru, nekā lielākā daļa cilvēku domā, jo īpaši ilgtermiņa nomas investorus. Kas viņi ir? Tikai daži ir augstie profila veidi, kurus redzat televizorā. Lielākā daļa ir cilvēki, kurus jūs redzat katru dienu. Viņiem var būt vēl viens veiksmīgs bizness un viņiem ir nauda, ​​ko viņi vēlas ieguldīt nekustamajā īpašumā.

Savu uzņēmumu vadīšana prasa lielāko daļu sava laika, un viņiem ir tendence paļauties uz tradicionālajiem resursiem, piemēram, nekustamā īpašuma aģentiem, lai palīdzētu viņiem atrast ieguldījumu darījumus. Parasti tie maksā vairāk nekā par šiem darījumiem, jo ​​nekustamā īpašuma aģenti izstrādā vairāku sarakstu pakalpojumu sarakstu. Cenu noteikšanā nav daudz elastības, jo īpaši saistībā ar komisijas maksu.

Daudzi no šiem investoriem pērk vairākas īpašības. Kāda būtu viņu reakcija, ja ar viņiem sazinājās kāds, kas teica, ka viņi varētu iegādāties mājokļa iegādes darījumus par 10% līdz 40% mazāk naudas nekā tas, ko viņi pērk? Atbilde ir vienkārša, jo viņi ir pelnījuši naudu.

Jo mazāk viņi maksā par mājokli, jo labāka ir ieguldījumu atdeve (ROI) no naudas plūsmas, un jo ātrāk viņi ir iekļāvuši pašu kapitālu. Viņi gribēs, lai šī persona tos dara. Šī persona ir pazīstama kā putnu suns. Tas ir mazliet kā vairumtirgotājs.

Pateicoties darbam, pētniecībai un izmeklēšanai, putnu suns atrod māju īpašniekus, kuriem ir nepieciešams pārdot, un nav varējuši vai nesaņēmuši mājokļu īpašniekus ar hipotēku grūtībām vai foreclosures, pirms tie ir uzskaitīti. Tas ir putnu barošana, un tam nav nepieciešama nauda, ​​lai sāktu darbu, tikai dažas vizītkartes un daudz pūļu. Tomēr tas var padarīt nekustamo īpašumu ieguldīt uzņēmējdarbību vidusmēra cilvēkam ar pārāk lielu parādu un ne daudz naudas.

Viņi tur meklē mājas nekustamā īpašuma aģenti nav sarakstā. Patiesībā, dažiem putnu suņiem ir nekustamā īpašuma aģenti, kas tos baro, kad grūtībās nonākušais māju īpašnieks nav varējis pārdot. Putnu suns sniedz ieguldītājiem izdevīgus ieguldījumus, un maksājumi var tikt veikti no $ 2000 līdz $ 10,000 par darījumu, kad tas tiek slēgts.

Uzdevumi

Vēl viens veids, kā pelnīt naudu nekustamā īpašuma ieguldīšanā, neizmantojot nevienu savu naudu, ir izmantot uzdevumus. Tas nav sarežģīts process, bet tas prasa, lai jūsu pircējs būtu ierindots pirms pirkuma līguma slēgšanas. Jūs faktiski darīsiet savu darījumu ar pārdevēju un uzrakstīsiet pirkuma līgumu. Līgumā tiks norādīts, ka Pircējs ir "Jūsu vārds un / vai piešķiršana".

Tas ļauj jums piešķirt līgumu kādam citam, jūsu pircējam, bez pārdevēja papildu piekrišanas. Viņiem jābūt skaidras naudas pircējiem, bet parasti tas notiek, ja veicat šāda veida darījumus. Pārdevējs būs tikai informēts, ka jūsu pircējs tagad ir pircējs un ka darījums norisināsies kā parasti saskaņā ar pirkuma līguma noteikumiem.

Vēl viens apsvērums, piešķirot darījumus, ir nopietns naudas depozīts, ko jūs piešķirat pārdevējam. Šī nauda tiek deponēta ar nosaukumu, kas nodarbojas ar slēgšanu, un jūs nesaņemsiet šo atmaksu. Tas tiks nodots jūsu pircējam. Tātad, jūs vēlaties saglabāt šo summu pēc iespējas zemāk, jo joprojām pastāv risks, ka darījums netiks slēgts.

Ja jūs regulāri strādājat ar investoru pircējiem, jūs, iespējams, varēsit saņemt savu maksu, kad jūs pārskaitīsiet līgumu pār tiem, un nav jāgaida, līdz tiek slēgts. Tomēr jūs varat maksāt, kad darījums tiek slēgts. Protams, ja jūs esat labi saskaņots ar noteiktiem pircējiem un varat aprakstīt darījumu, kā arī saņemt mutisku apņemšanos, jūs, iespējams, varēsiet saņemt patiesi naudu priekšā, pirms slēdzat mājās.

Nomas iespējas

Nomas līguma stratēģijas pamatelementi ir noma ar ikmēneša nomas maksājumiem un iespēja iegādāties īpašumu nomas perioda beigās. Izpildīsim piemēru, lai ilustrētu, kā tā darbojas. Jūs esat ieguldītājs, kurš vēlas piederēt mājai kā īres īpašumam, bet jūs neesat pietiekami daudz naudas, lai saņemtu priekšapmaksu. Jums pat var būt kredīta rezultāts, kas padarītu aizņēmumu pārāk dārgu.

Izmantojot mārketingu ar bandītu zīmēm, laikrakstiem un Craigslist reklāmām vai tikai mutiski izteiktu lietu, jūs atradīsiet ļoti motivētu māju īpašnieku, kurš nav varējis pārdot savu māju. Apskatīsim hipotētisku piemēru. Pieņemsim, ka mājokļu īpašnieki ir iekļāvuši mājas sarakstu, bet nav varējuši pārdot.

Mājas vērtība pašreizējā tirgū ir 100 000 ASV dolāru, to hipotēku bilance ir 70 000 ASV dolāru, un to maksājumi ir 525 ASV dolāri mēnesī ar nodokļiem un apdrošināšanu. Viens laulātais ir atlaists no darba, bet otrs ir atradis labāku darbu, lai viņi drīz varētu pārvietoties. Lūk, ko mūsu investors dara:

  • Piedāvā iznomāt mājokli uz 3 gadiem ar nomas maksājumiem, kas ir vienādi ar viņu mājokļa maksājumiem.
  • Maksā viņiem 1500 ASV dolārus kā neatmaksājamu nomas iespēju, lai būtu tiesības, bet ne pienākums, iegādāties mājokli nomas beigās 80 000 ASV dolāru apmērā.
  • Ar mutisku vienošanos ieguldītājs izmanto mārketinga vai citas metodes, lai atrastu īrnieku mājai, kas vēlas maksāt 750 dolāru mēnesī, lai to nomātu. Viņi parakstīs vismaz vienu gadu nomu.
  • 3 gadu nomas laikā nodokļi un apdrošināšana paliks tādi paši, ar nosacījumu, ka darījums tiek veikts maksājumā.

  • Naudas izmaksa: $ 525 x 3 par pirmā un pēdējā mēneša nomas maksājumiem un drošības depozīts = 1,575 ASV dolāri + 1500 ASV dolāri par nomas opcijas maksājumu = $ 3 075.
  • Nauda: $ 750 x 3 par pirmo, pēdējo un drošības depozītu = $ 2,250.

Šī ir sliktākā gadījuma naudas situācija, un ieguldītājs ir no 825 ASV dolāriem. Tomēr viņi būtu varējuši labāk apspriesties ar pārdevēju un atlikt drošības depozītu, vai arī to pilnībā atcēluši, samazinot summu, ko viņi varētu izņemt no apmēram $ 300.

Tas nav slikti, lai vadītu šo māju un noslēgtu rentablu pirkumu beigās. Tas jau ir vērts vairāk nekā cena, kas jāmaksā, un, visticamāk, to novērtēs 3 gadu nomas laikā. $ 250 / month pozitīvā naudas plūsma 3 gadu laikā sasniegs 9 000 ASV dolāru. Tātad, pat ja ieguldītājs neizmanto savu iespēju iegādāties māju, viņi ir guvuši jauku peļņu, ņemot vērā nelielo naudas summu, ko viņi ieguldījuši.

Sandwich noma

Sandwich noma ir tāda pati, kā norāda nosaukums: divas nomas iespējas ar investoru vidū. Šādā situācijā ieguldītājs vēlas, lai tā varētu iegādāties īpašumu ar atlaidi nomas perioda beigās, un viņi vēlas atrast īrnieku, kurš vēlas iegādāties māju, bet nevar rasties kredītu problēmu vai trūkuma dēļ. skaidras naudas iemaksai. Lielākā daļa cilvēku šajā situācijā, kas vēlas piederēt, ir priecīgi atrast pareizo māju, ko viņi var iegādāties ar nomas iespēju, un viņiem ir laiks uzlabot savu kredītu un saņemt priekšapmaksu kopā.

Mēs izmantosim iepriekšējo piemēru, bet parastā īrnieka vietā investors atrod kādu, kurš vēlas nomāt vai iznomāt mājās. Visi skaitļi ir vienādi, izņemot tagad, kad īrnieka pircējs vēlas piederēt mājai 3 gadu atbilstošā nomas perioda beigās.

Nomnieks pircējs tagad ne tikai maksā pirmo, pēdējo un drošības depozītu, bet arī nomas iespēju, kas nav atmaksājama par tiesībām iegādāties māju nomas beigās. Arī īrnieka pircējs piekrīt, ka, ja viņi iegādāsies māju, cena būs 110 000 ASV dolāru. Tagad naudas plūsma ieguldītājam izskatās šādi:

  • Tas pats $ 3,075 iziet uz pārdevēju par pirmo nomas iespēju.
  • $ 750 x 3 = $ 2,250 + $ 1,500 nomas opcijas maksājums no īrnieka pircēja, kas saņems $ 3,750.
  • Ieguldītājs varēja arī pieprasīt augstāku nomas opcijas maksājumu, bet bija apmierināts ar 675 ASV dolāru pozitīvu naudas plūsmu, parakstot abus darījumus.
  • Pārdevējs dara $ 675 priekšā, $ 250 / mēnesī par 34 atlikušajiem mēnešiem (pirmais / pēdējais maksā) un 30 000 ASV dolāru bruto peļņu, pārdodot māju par $ 110,000, bet maksājot tikai $ 80,000.
  • Ieguldītāja bruto peļņa ir 39,175 ASV dolāri ar ieguldīto naudas nulli.

Vēl viena šīs stratēģijas priekšrocība ir tā, ka īrnieka pircējs cer, ka viņam pieder mājoklis un tā labāk rūpēsies par to. Faktiski daži ieguldītāji vienojas par nomu, kas prasa, lai nomnieks maksā pirmo 100 ASV dolāru vai vairāk par jebkuru remontu. Tā kā apdrošināšana un nodokļi tiek maksāti sākotnējā hipotēku maksājumā, izdevumi ir minimāli.

Ja ieguldītājs vēlas segt visas bāzes, tās var tieši samaksāt hipotekāros maksājumus, neļaujot pārdevējam nokļūt tādā pozīcijā, kurā tie var noklusēt. Nomas iespējas un sandwich nomas ir stratēģijas, ko bieži izmanto nekustamo īpašumu ieguldītāji, lai pievienotu īpašumu portfeļam un veidotu ikmēneša naudas plūsmu.

Aizmugures aizvēršana

Mājokļu un hipotēku netaisnība, kas sāka attīstīties 2007. gadā, radīja daudzas izmaiņas aizdevumu un nekustamā īpašuma darījumu uzņēmumos. Nosaukuma uzņēmumi, kas agrāk darīja divkāršus slēgumus un finansēja vienu darījumu ar citu ienākumu, tagad nav atrodami. Tomēr ir veids, kā vairumtirdzniecības un flip īpašības, back-to-back slēgšanu, neizmantojot savu naudu.

Protams, pirmā prasība ir tāda, ka jums ir izveidots rentabls vairumtirdzniecības galds. Jums ir jābūt pirmajam īpašumam, kas iegādāts par pareizu cenu, un gatavs ieguldītājs, lai to nopirktu no jums par labu peļņu. Peļņa ir pietiekama, lai segtu maksu, kas būs nepieciešama, lai jūs varētu izmantot citu cilvēku naudu, lai iegūtu pirmo darījumu slēgtu, lai jūs varētu slēgt otro pārdošanu savam ieguldītājam.

Darījuma finansējums ir ļoti īstermiņa aizdevuma saņemšanas process, lai finansētu vienu darījumu ar sekojošu slēgšanu, lai pārdotu īpašumu tajā pašā dienā vai parasti 24 stundu laikā. Darījuma aizdevējs izvietos līdzekļus ar nosaukumu uzņēmumu, kas nepieciešams pirmā darījuma slēgšanai.

Kad šis darījums tiek slēgts, jūs pāriet uz otro darījumu, kas parasti tiek ieplānots tieši aiz tā. Noslēguma paziņojums par šo darījumu atspoguļo maksājumu darījuma aizdevējam par summu, ko viņi aizdeva par pirmo darījumu, pieskaitot to maksu. Tas parasti ir vismaz 2500 ASV dolāru, un tas var būt balstīts arī uz procentuālo daļu no aizdevuma summas. Jūs saņemsiet līdzsvaru un savu peļņu.


Video No Autora: Īrēt vai pirkt nekustamo īpašumu?

Saistītie Raksti:

✔ - Virtuves countertops tendences, idejas un risinājumi

✔ - Stratēģijas nevēlamu Ziemassvētku dāvanu pārdošanai eBay

✔ - Bostonas tirgus īsa vēsture un attīstība


Noderīga? Dalīties Ar Saviem Draugiem!