Autora Blogs Par Finansēm Un Uzņēmējdarbību

Nekustamā īpašuma vērtēšana ieguldījumos


  • 01

    Nekustamā īpašuma investīciju novērtējums ir gan kvantitatīvs, gan kvalitatīvs

    Es otro dienu aplūkoju potenciālo ieguldījumu. Tas bija plaši izplatīts četru vienību daudzdzīvokļu īpašums, kas tika pilnībā aizņemts īpašnieks, kurš tur bija trīsdesmit gadus. Īpašnieks bija eklektisks akadēmiķis, un tur bija visa veida bric-a-brac un antīks, kas tika izkaisīts visā vietā. Vieta netika sadalīta pareizi. Nepieciešams nomainīt paklāju un remontēt grīdas. Pārvietojošais pamats bija izliekts grīdā vietās un radījis plašas plaisas, kas skrēja uz augšu un uz leju dažādās sienās.

    Es apceļoju vietu ar dažiem saviem draugiem - pāris, kas bija ieinteresēts iekļūt nekustamajā īpašumā. Viņi uzrakstīja vietu no brīža, kad viņi gāja durvīs. Bet, kad es redzēju tos izliekumus un plaisas, es redzēju vienu lietu - naudu. Fonda problēmas aizkavē lielāko daļu investoru, kas samazina konkurenci un var mīkstināt cenu noteikšanu.

    Bet kā novērtēt šādu darījumu? Vai jebkurš darījums, par šo jautājumu? Personīgi es pārkāpu apsvērumus divās kategorijās:

    • Kvantitatīvs: kā es varu sagaidīt, ka īpašums darbosies kā ieguldījums? Šajā daļā es varu izvilkt savu kalkulatoru vai izklājlapu vai novērtēšanas programmatūru un palaist dažus numurus.

    • Kvalitatīvs: man ir jājautā sev: „Vai es varu to noņemt?” Ja tu esi kā lielākā daļa nekustamā īpašuma investoru, tad jūs esat nepilna laika darbinieks. Tas nozīmē, ka jums būs jāpievēršas šim projektam virs sava “dienas darba” un pēc tam jāpārvalda. Šī analīzes daļa aizņems dvēseles meklēšanu; kalkulators šeit nepalīdzēs.

  • 02

    Kvantitatīvs - skaitļu lietošana, izmantojot Cap Rate

    Personīgi es domāju apskatīt trīs galvenos skaitļus, kad es domāju par ieguldījumu. Cap likme ir pirmais no šiem rīkiem.

    Cap likme ir vienkārši gada neto ienākumi, kas dalīti ar īpašuma cenu. Jau gadiem ilgi ieguldītāji ir izmantojuši „1% likumu”, kas vienkārši norāda, ka mēneša nomas ienākumi par īpašumu ir aptuveni 1% no cenas, ko maksājat par īpašumu. Daži tirgi ir novirzījušies no šīs attiecības, pateicoties straujo īpašumu vērtībām, bet citās valstīs joprojām varat atrast īpašības, kas atbilst 1% noteikumam. Kaut kas jums jāpatur prātā, ir tas, ka 1% īkšķis ir taisnīgs rādītājs, kas apliecina, vai īpašums katru gadu radīs pietiekamu naudas plūsmu, lai segtu hipotekāros maksājumus un izdevumus. Protams, ir daudz mainīgo, kas nonāk tajā (sākot no nodokļiem līdz procentu likmēm līdz maksājamam maksājumam), bet tas ir sākuma punkts.

  • 03

    Naudas plūsma kā kvantitatīvs novērtēšanas rīks

    Vienīgais iemesls, kāpēc jūs rūpējaties par vāciņa likmi, ir tas, ka jūs tiešām cenšaties panākt vienkāršu starpniekserveri par to, kāda veida naudas plūsma tiks ieguldīta. Ieguldot, nauda ir karalis - ignorējiet šo aprēķinu savā briesmās.

    Aprēķinot naudas plūsmu, ir jānorāda galvenās paredzamās naudas plūsmas (nodokļi, pamatsumma, procenti, izdevumi, vakances, maksas, remonts) un salīdzinot to ar ienākumiem, ko iegūst. To var izdarīt, izmantojot izklājlapu vai izmantojot nekustamā īpašuma novērtēšanas programmatūras pakotni.

  • 04

    Atdeves likme kā kvantitatīvs nekustamā īpašuma investīciju analīzes rīks

    Savukārt naudas plūsma ļaus jums aprēķināt īpašuma paredzamo atdeves likmi (ROR). Ienesīguma likme ir rentabilitātes rādītājs; tas mēra naudu, ko projekts radīs, salīdzinot ar naudu, kas jums jāievieš projektā.

    Lai aprēķinātu šo attiecību, jums būs nepieciešama izklājlapa vai nekustamā īpašuma novērtēšanas programmatūra. Es domāju, ka tas ir ļoti noderīgi, jo ļauj man salīdzināt atdevi, ko es sagaida no ieguldījuma, salīdzinot ar atdevi, ko es pamatoti sagaida citiem, atšķirīgiem ieguldījumiem. Piemēram: ja es skaitīju šī raksta sākumā aprakstītos īpašumus, un tas atgriezās pie manis 8% ienesīguma likmes, ko es noteikti izturētu.

    Es varu sagaidīt, ka iegūsit 8% investīciju akciju tirgū (zemāks risks un daudz mazāk centienu). Par risku un pūliņiem, kas man būtu jāievieš šajā projektā, es ceru, ka atdeves likme būs labi uz ziemeļiem no 20%.

  • 05

    Kvalitatīvs - vai varat iegūt projektu?

    Kā jau iepriekš minēju, jūsu kalkulators šeit nepalīdzēs. Tas ir, kad jums ir nepieciešams apskatīt spoguli un domāt par to, cik daudz laika un pūļu jūs varēsiet veltīt projektam.

    Atkal, apskatīsim projektu, par kuru es runāju šā raksta sākumā. Teiksim, ka jūs salīdzināsiet to ar līdzīgu iespēju; citā daudzgadu ģimenē tajā pašā apkārtnē, bet kam ir vajadzīgs mazāk darba. Jūs varētu izmantot šo iespēju pār fiksatoru-augšējo, ja vien otrais nepiedāvās ievērojami augstāku ienesīguma līmeni. Bet cik daudz augstāks?

    Lai sāktu ieguldītājus, es vienmēr piedāvāšu tādus pašus ieteikumus: Šajā jomā kļūda ir piesardzīga. Projekts, ko jūs varat paveikt, ir bezgalīgi labāks nekā tas, ko jūs esat nodedzinājis līdz tam laikam, kad esat pusceļā. Atrodiet kaut ko savā komforta diapazonā, kas piedāvā dažus pienācīgus numurus, dara to paveiktu, tad pāriet uz sarežģītāku (un, cerams, izdevīgāku) projektu nākamajā reizē.

    Secinājums:

    Analīze ir daļa māksla, daļa zinātne. Skatiet citas sadaļas šajā sadaļā, lai iegūtu vairāk ideju par ieguldījumu novērtēšanu.

    Autors Chris Smith ir nekustamā īpašuma investors, kas dibina tiešsaistes atsauci investoriem un nekustamā īpašuma speciālistiem un ir publicējis rakstus Corporate Finance Magazine, Euromoney un Business Journal Network.


  • Video No Autora: Nekustamā īpašuma vērtēšana 1.daļa

    Saistītie Raksti:

    ✔ - Kopējās neveiksmes ar importēšanu un eksportēšanu

    ✔ - Padomi par AFCI (loka traucējumu ķēdes pārtraucēju)

    ✔ - Kā noteikt franšīzes honorāru maksas struktūru


    Noderīga? Dalīties Ar Saviem Draugiem!