Autora Blogs Par Finansēm Un Uzņēmējdarbību

Biznesa pārdošana pret komerciālo nekustamo īpašumu

Kā biznesa nekustamā īpašuma aģents palīdz uzņēmumam nomainīt rokas


Lai pārdotu darba biznesu, pat ja nekustamais īpašums ir iekļauts, ir nepieciešama ļoti atšķirīga vērtēšanas pieeja. Pārāk bieži nekustamā īpašuma aģenti un starpnieki nesaprot atšķirību, jo viņi nesaņem daudzus pieprasījumus par šāda veida darījumu kombināciju.

Ja uzņēmuma īpašniekam pieder arī nekustamais īpašums, viņi vēlas slēgt uzņēmumu un pārdot nekustamo īpašumu vai pārdot abus. Nekustamā īpašuma aģenti un brokeri kārdina uzskaitīt abus kopā, un tas var būt kļūda.

Darbības bizness ir ļoti atšķirīgs dzīvnieks no nekustamā īpašuma, kurā tas dzīvo. Ir arī ļoti atšķirīgi līgumi, kas nepieciešami, lai nodotu uzņēmējdarbības aktīvus. Tie nav līdzīgi nekustamajam īpašumam un var saturēt apjoma garantijas un esošo klientu / klientu bāzes demogrāfijas. Vērtēšanas parametri ir ļoti atšķirīgi, jo darba biznesam bija “labas gribas” apsvērumi, kā arī esošie līgumiskie un, iespējams, piegādātāju līgumi. Dažreiz viņi nevar pāriet uz jaunu īpašnieku.

Nekustamā īpašuma speciālisti

Nekustamā īpašuma speciālistiem, jo ​​īpaši tiem, kas atrodas komerciālajā nišā, ir zināšanas un pieredze, lai analizētu nomas ienākumus un izdevumus, iesniedzot tos saviem klientiem / klientiem lēmumu pieņemšanai. Gadījumos, kad tie var nespēt, ir jāanalizē uzņēmums no finanšu perspektīvas. Zem virsmas ir daudz, un peļņas un zaudējumu un bilances pārbaude nesākas par patiesajiem faktiem.

Lauku apvidū, kurā es praktizēju, nekustamā īpašuma mākleris bija uzskaitījis uzņēmumu pārdošanai, un tas bija bez nekustamā īpašuma. Ēka tika izīrēta. Tā kā man bija ieinteresēts klients, es aicināju un pieprasīju finanšu datus, saņemot P&L un bilanci. Es aicināju un pieprasīju skaidras naudas plūsmas sadalījumu. Brokeris īsti nezināja, ko es pieprasīju.

Uzņēmuma P&L bieži atšķiras no naudas plūsmas; vienkārši jautājiet IRS aģentam. Viens no uzņēmuma īpašumtiesību ieguvumiem ir dažu pārtraukumu gūšana, atņemot izdevumus par uzņēmumu, kas citādi būtu personisks. Mēs nerunājam par darbībām, kas saistītas ar nelegālu vai nodokļu nemaksāšanu. Piemērs varētu būt atskaitījumi par transportlīdzekli un tā ekspluatācijas izmaksas, jo to var izmantot gan personīgai, gan saimnieciskai darbībai.

Savam klientam bija nepareizi uzskaitīt savu biznesu, kad visvienkāršākās prasības nebija viņa zināšanu bāzē. Jebkuram labam darījumu starpniekam būs nepieciešama naudas plūsmas analīze no sava klienta kā viens no svarīgākajiem finanšu dokumentiem. Uzņēmuma vērtības korekcijas tiek veiktas, pamatojoties uz naudas plūsmas posteņiem, ieskaitot:

  • Detalizētas visu ienākumu izklājlapas
  • Sīkāka informācija par visiem izdevumiem
  • Kādi izdevumi faktiski ir īpašnieka labā
  • Atgriezties pie ienākumiem par tiem īpašnieku un pabalstu izdevumiem, kas pazudīs (nevis izdevumi jaunajam īpašniekam)
  • Papildu izdevumi par īpašnieku un pabalstu izmaksām, kas prasīs jaunajam pircējam palielināt izdevumus (īpašnieks pārvaldnieks / pircējs pieņems vadītāju)

Iepriekšējā dzīves karjerā es pārdevu uzņēmumu uzņēmumam, kas bija publiski pieejams Ņujorkas Fondu biržā. Viņi nosūtīja auditoru grupā, kas pavadīja vairākas nedēļas, galvenokārt pārbaudot savas naudas plūsmas. Īpašnieka rēķina iznākšanas piemērs bija mana kravas automašīna. Uzņēmums man nodrošināja transportlīdzekli, visus izdevumus, uzturēšanu un degvielu. Viņi pievienoja šo rēķinu un palielināja manas uzņēmējdarbības vērtību, jo tas nebija īsti izdevumi, kas viņiem būtu jāmaksā pēc iegādes.

Kā es norādīju preču sarakstā, ja pārdošanas īpašnieks arī pārvaldīja uzņēmējdarbību un nemaksāja pašiem tirgus likmes algu, tad pircējam būtu jākoriģē sava uzņēmuma novērtējums uz leju, jo nepieciešams pieņemt darbā vadītāju. tirgus alga.

Kā redzat, ir vairāki faktori, kas padara darbības uzņēmējdarbības novērtēšanu daudz atšķirīgu no nekustamā īpašuma pārdošanas. Un mēs pat neesam guvuši inventāru. Vēl viena lieta par uzņēmējdarbības novērtēšanu ir dažādi veidi, kā to aprēķina atkarībā no nozares vai uzņēmējdarbības veida.

Ir skaidrs, ka lielākā daļa nekustamo īpašumu speciālistu nedrīkst iesaistīties biznesa uzņēmumu starpniecībā, ja vien viņiem nav pieredzes un pieredzes, lai to izdarītu. Daudz labāka pieeja būtu sadarboties ar biznesa brokeri, kas neveic nekustamā īpašuma starpniecību. Tas būs abpusēji izdevīgas attiecības, katram no jums radot maksimālu pieredzi un vērtību klientam / klientam.


Video No Autora:

Saistītie Raksti:

✔ - Pareizās konferences cenu noteikšanas stratēģijas izvēle

✔ - Kas jāiekļauj e-komercijas rēķinā

✔ - Kā pareizi izolēt māju


Noderīga? Dalīties Ar Saviem Draugiem!