Autora Blogs Par Finansēm Un Uzņēmējdarbību

Nekustamā īpašuma īstermiņa pārdošanas procesa soļi


Īsā pārdošana notiek, ja aizdevējs piekrīt pārdot īpašumu par patiesu tirgus vērtību, pat ja nenokārtotā hipotēka pret īpašumu ir vairāk. Ideālā gadījumā aizdevējs piedod jebkādam atlikumam, kas jāmaksā par aizdevumu pēc pārdošanas beigām; aizņēmējs vairs neatrodas atlikušā hipotekāro kredītu atlikumā, lai gan tas ne vienmēr notiek.

Bet daudzi īsie pārdošanas darījumi netiek apstiprināti. Tie nokļūst dažādu iemeslu dēļ, it īpaši, ja pret īpašumu ir vairāk nekā viena apgrūtinājums. Visiem ķīlas ņēmējiem ir jāpiekrīt īsajai pārdošanai ar tādiem pašiem nosacījumiem. Protams, process var būt grūts, bet izpratne par iesaistītajiem soļiem var būt tālu, lai nodrošinātu panākumus pircējiem un pārdevējiem.

  • 01

    Iegūstiet īpašuma novērtēšanas analīzi

    Māja ar pārdošanas zīmi priekšējā pagalmā

    Aizdevējs, visticamāk, neapstiprinās īso pārdošanu, ja tur ir pietiekami daudz pašu kapitāla, lai tas varētu pārdot un vismaz pārtraukt, pat ja tā vietā tā būtu izslēgta. Mājokļa īpašniekam ir jābūt augšupvērstam par savu aizdevumu, tas ir, viņai ir vairāk par hipotēku nekā mājas patiesā tirgus vērtība.

    Tas padara pirmo soli kritisku - mājas vērtība ir jānosaka jau pašā sākumā.

    Ir vieglāk panākt cenu vienošanos ar aizdevēju, ja mājas vērtība ir tuvu nenokārtotajam hipotekāro kredītu atlikumam. Mazāk nekā bilance vienmēr ir darboties spējīga, bet panākumi ir maz ticami, ja māja ir vairāk vērta.

    Paturiet prātā, ka aizdevējs vēlēsies pierādīt vērtību. Nekustamā īpašuma aģents var sagatavot salīdzinošu tirgus analīzi (CPA) vai brokeris var sniegt brokera cenu viedokli (BPO). Profesionāls novērtējums var būt spēcīgs instruments. Aizdevējs var pieprasīt arī vienu no saviem.

  • 02

    Saņemiet grūtības vēstuli

    Aizdevējs vēlēsies vairāk nekā vērtību, pirms tas piekrīt īsai pārdošanai. Tai ir jāzina, kāpēc māju īpašniekam ir jāpārdod. Kāpēc viņš nevar turpināt dzīvot tur?

    Tādēļ pārdevējam jāsagatavo grūtības vēstule, kurā sīki izklāstīti iemesli, kādēļ viņš nevar turpināt veikt hipotekāros maksājumus. Šīs vēstules sagatavošanai jābūt otrajam solim šajā procesā, un vēstulei jābūt pārliecinošai. Īsā pārdošana bez tās nebūs veiksmīga.

    Tam jābūt pārliecinošam un pilnīgam. Aizdevējam nekavējoties jāsaprot, ka pārdevējs atrodas tādā stāvoklī, kur tas ir vai nu īss pārdošana, slēgšana vai bankrots. Iespējams, ka grūtības, ar kurām viņš piedzīvo, netiks atrisinātas tuvākajā nākotnē. Tas varētu būt bezdarbs, laulības šķiršana, laulātā nāve, nopietna slimība vai neapdrošināts zaudējums.

    Jo vairāk munīcijas, ko pārdevējam ir jāpārliecina aizdevējs, ka viņa muguras ir pret sienu, jo lielāka iespēja, ka viņš saņem labu atbildi. Viņam jāiekļauj informācija par viņa ienākumiem, citiem aktīviem, kas viņam varētu piederēt, un par visiem parādiem, kas viņam pienākas. Aizdevējs gribēs redzēt, ka viņš nevar pretendēt uz citu aizdevumu, lai viņu aizturētu, līdz viņa finansiālais stāvoklis uzlabosies. Viņam nepieder nekādi aktīvi, ko viņš var pārdot, lai iegūtu naudu.

    Mest nelielā emocijā nav slikta lieta, bet mēģiniet saglabāt vēstuli vienā lappusē un, ja iespējams, iekļauj dokumentētu pierādījumu par saviem paziņojumiem.

  • 03

    Sazinieties ar aizdevēju īstermiņa pārdošanas pieteikumam

    Tas nav gluži kā žāvēts un izžāvēts. Aizdevēji nerunā ar ieguldītājiem, potenciālajiem pircējiem vai nekustamā īpašuma aģentiem, ja vien viņi to vispirms neprasīs aizņēmējs vai īpašnieks. Viņa gribēs saņemt visu nepieciešamo pušu apstiprinājumu iepriekš un rakstiski, pirms kāds sazinās ar aizdevēju, tad viņa var iesniegt šīs piekrišanas kopā ar pieteikumu un īso pārdošanas paketi.

    Šīs piekrišanas ļaus aizdevēja zaudējumu mazināšanas dienestam strādāt un apspriest iespējas ar visiem iesaistītajiem un galu galā izteikt aizdevēja noteikumus, ja īsa pārdošana patiešām notiek. Ar zaudējumu mazināšanas departamentu var ieplānot aktuālu sanāksmi vai sanāksmes, lai izlīdzinātu šīs ziņas par komerciāliem īpašumiem, taču tas ir maz ticams ar dzīvojamo īpašumu.

    Negaidiet siltu apsveikumu, kad lūgsiet pieteikumu, lai uzsāktu procesu. Parasti aizdevēji nav satraukti par īso pārdošanu. Iespējams, jums būs jāsaglabā pēc viņiem un jāveic vairāki zvani, lai iegūtu pieteikumu un virzītos uz priekšu.

  • 04

    Sagatavojiet pārdošanas līgumu

    Nākamais solis ir pierādīt bona fide piedāvājumu - parakstītu pirkuma līgumu vai pārdošanas līgumu starp pircēju un pārdevēju. Aizdevējam ir nepieciešams kaut kas konkrēts, lai apstiprinātu… vai noraidītu.

    Līgumā skaidri un nepārprotami jānorāda, ka darījums ir atkarīgs no aizdevēja piekrišanas. Iespējams, vēlēsities iekļaut arī saraksta līguma kopiju, kurā parādīta komisijas maksa par nekustamā īpašuma aģentu, pārdodot, un pierādījums par pircēja pirkuma spēju, piemēram, viņa aizdevēja iepriekšēja apstiprinājuma vēstule vai skaidras naudas iemaksu apliecinājums konts.

    Bieži tiek prasīts arī atzīme par roku. Tas norāda, ka starp pircēju un pārdevēju nav iepriekšēju attiecību, tāpēc piedāvātā pārdošanas cena patiesi norāda uz patieso tirgus vērtību. Mājokļa īpašnieks nemēģina palīdzēt pircējam, pārdodot dziesmas īpašumu.

  • 05

    Samontējiet īsās pārdošanas komplektu kopā

    Jo plašāka ir jūsu īsās pārdošanas pakete, jo labāk. Apkopojiet un kopējiet visu savākto informāciju un iesniedziet to aizdevējam.

    Jūsu īsās pārdošanas prezentācijas gaļai jāatbalsta grūtības vēstulē izteiktie apgalvojumi. Sagatavojiet visaptverošu un detalizētu dokumentu un finanšu datu kopumu, lai pamatotu apgalvojumu, ka īsa pārdošana ir labs risinājums aizdevējam. Jūs varat izmantot bankas izrakstus, ienākumu pierādījumus (vai to trūkumu), pierādījumus par jebkura aktīva vērtību, kredītkaršu vai citu kredīta pārskatu un nodokļu deklarācijām. Papildu piemēri ietver pierādījumus par nāvi ģimenē vai slimību. Noteikti izmantojiet visu un visu, kas pamatos vēstulē norādīto informāciju.

    CMA, BPO vai novērtējumam jānorāda, ka mājās nepārdos tik daudz vai vairāk nekā īstermiņa pārdošanas piedāvājums pašreizējā tirgū.

  • 06

    Zaudējumu mazinātāja pārskati par Jūsu īsās pārdošanas paketi

    Aizdevēja zaudējumu mazinātājs novērtēs jūsu numurus, ja esat sagatavojis rūpīgu īstermiņa pārdošanas paketi, un viņš apkopos savus numurus. Viņa mērķis ir nodrošināt, ka tas patiešām ir situācija, ko vislabāk var ietaupīt, pārdodot īsu pārdošanu.

    Viņš, iespējams, saņems ziņojumu par titulu, lai pārliecinātos, ka pret īpašumu netiek pakļautas citas aizturēšanas tiesības. Viņš varētu vēlēties tikties ar brokeru, kurš sniedza BPO - vēl viens iemesls, kāpēc šie piekrišanas-runas burti ir tik svarīgi.

    Negaidiet, ka mīkstinātājs steidzās pa šo procesu. Atcerieties, ka banka nevēlas šo īso pārdošanu tikpat daudz kā pircējs un pārdevējs. Ir tiešām stimuls, lai mazinātājs pēc iespējas ātrāk aptvertu pārskatīšanu. Vienam vai abiem aģentiem, kas iesaistīti īsajā pārdošanā, parasti jāpaliek šajā procesa daļā, izmantojot regulārus tālruņa zvanus un vaicājumus.

  • 07

    Pārrunāt īsās pozīcijas pārdošanu un doties uz slēgšanu

    Galu galā viena no četrām lietām notiks pēc zaudējumu mazināšanas pārskatīšanas. Aizdevējs apstiprinās piedāvājumu un izdos vēstuli, kurā izklāstīti darījuma nosacījumi, vai arī tas pilnībā noraidīs piedāvājumu. Bet tas var arī noraidīt piedāvājumu, kas ir atkarīgs no konkrētiem apstākļiem, kurus var novērst, norādot, ka tas apstiprinās darījumu, ja tiks veikti aizsardzības līdzekļi.

    Visbeidzot, aizdevējs neko nedarīs. Ir pieļaujams, ka jūs turpināsiet sagrābt, līdz jūs saņemsiet tiešu noraidījumu vai vismaz kāda veida galīgo atbildi.

    Ja pārdošana notiek, aizdevējam ir jāizdod provizorisks norēķinu paziņojums, kurā sīki izklāstīts slēgšanas datums, visas slēgšanas izmaksas, un, ja ir vairāki turētāji, cik daudz naudas katram ir jāsaņem no pārdošanas.

    Ja nav citu īpašnieku, aizdevējs iekasē visus ieņēmumus slēgšanas brīdī. Pārdevējs no darījuma nesaņem naudu. Atcerieties, ka pēc definīcijas viņa joprojām ir parādā aizdevuma atlikumu pret īso pārdošanas īpašumu.

    Pārdevējam ir jāpārliecinās, ka viņa saņem paziņojumu par atteikšanos no aizdevēja tiesībām vērsties pret viņu, ja tas ir iespējams, atbrīvojot viņu no jebkādas atbildības par hipotekārā kredīta atlikuma atmaksu pēc pārdošanas.

  • Kas tas ir aizdevējam?

    Aizdevēji dažreiz ir pārspīlēti ar tirgus piekļuves ierobežošanas īpašībām, un tie parasti ir nedaudz vieglāk risināt īstermiņa pārdošanas piedāvājumus, kad tas notiek. Veiksmīga īstermiņa pārdošana palīdz aizdevējam izvairīties no vēl viena izslēgta mājas uz savām grāmatām un visām izmaksām un laiku, kas saistīts ar šīs mājas uzturēšanu līdz tā potenciālajai pārdošanai. Īsā pārdošana var arī mazināt iespēju, ka aizņēmējs vai mājokļa īpašnieks iztukšos īpašumu savā ceļā no durvīm.

    Video No Autora: Rallijsprints "Kalnamuiža 2014" Aigars Tīdmanis / Jānis Bumbulis

    Saistītie Raksti:

    ✔ - Stain Removal Hacks, lai pārdotu pārspīlēto apģērbu eBay

    ✔ - Kā pateikt, vai jums ir gultas kļūdas

    ✔ - 6 Lieliski padomi, kā saglabāt caurules no sasaldēšanas


    Noderīga? Dalīties Ar Saviem Draugiem!